Le 1er janvier 2009, une série de mesures entreront en vigueur en Région wallonne pour faciliter l'accès des citoyens à la propriété. Parmi elles, le 'prêt tremplin' appelé à remplacer le 'prêt jeunes'. Cette nouvelle formule permet à l'acquéreur d'une habitation de bénéficier d'une réduction de la mensualité de son prêt hypothécaire de 100 euros par mois pendant deux ans et de 50 euros par mois pendant 6 ans, quelle que soit la banque auprès de laquelle il a contracté un emprunt. La valeur vénale maximale du bien est aussi relevée: elle passe de 116.000 euros à 150.000 euros ou la valeur moyenne des habitations ordinaires dans l'arrondissement si celle-ci est supérieure à 150.000 euros. De la sorte, le gouvernement wallon a voulu tenir compte de la situation des zones soumises à une forte pression foncière, comme Nivelles, Namur ou Arlon. Une autre mesure, décidée elle aussi dans le cadre du budget 2009, baissera le taux des droits d'enregistrement en cas d'acquisition d'un logement par le biais d'un prêt hypothécaire auprès de la Société Wallonne du Crédit Social (SWCS) ou du Fonds du logement des familles nombreuses. Le taux passera de 12,5 à 10 % ou de 6 à 5 % quand le logement donne droit à un taux réduit. Pour améliorer l'efficacité énergétique des habitations, des "éco-prêts" seront accessibles dès l'an prochain, par le biais du Fonds des familles nombreuses ou la SWCS. Ils permettront aux propriétaires depuis plus de 5 ans d'un logement datant d'avant 1996 de bénéficier d'un prêt à 0 pc pour accomplir des travaux d'isolation, de chauffage, etc., moyennant la réalisation préalable d'un audit énergétique. source : Livios.beAccès à la propriété en Wallonie : le 'prêt jeunes' devient le 'prêt tremplin' - 23/12/2008
Prêt tremplin
Baisse des droits d’enregistrement
Eco-prêts
vendredi 26 décembre 2008
Les jeunes et l'accès à la propriété en Wallonie
vendredi 24 octobre 2008
Débats & Opinions @ L'Écho
une nouvelle crise financière
Avec raison, on cherche à renforcer la solvabilité des banques et la confiance interbancaire. Mais il faut s’interroger sur les causes de la crise et sur les transformations indispensables à la fiabilité du système financier. Objectifs de rentabilité démesurés, systèmes de rémunération inadéquats, usage des produits structurés abusif, opacité de l’industrie des hedge funds, suivi des risques hasardeux, etc.,plaident pour une refonte de la Banque.
En vrac, voici les causes les plus évidentes de cette défiance.
La cause principale de la crise est la dérégulation qui a détourné l’épargne collectée vers des investissements non régulés, avec un seul objectif de profit à court terme, jaugé par le seul cours de bourse. Auparavant, une banque était essentiellement un organisme qui collectait des millions de dépôts et les rentabilisait en prêtant à tous les agents économiques. Mais les objectifs de rentabilité ont été relevés à des niveaux bien supérieurs à la croissance de l’économie réelle, et inatteignables par cette seule fonction d’intermédiation.
De plus, le niveau de rentabilité attendu sur fonds propres a été fixé à des seuils incompatibles avec la rémunération « normale » du risque du banquier traditionnel, suivant, à tort, l’exemple des banques d’investissement. Les banques commerciales ont donc « rationnalisé » le niveau et l’utilisation de leurs fonds propres, et se sont tournées vers d’autres actifs plus risqués.
Les bonus payés aux dirigeants sont liés au cours de bourse, sans tenir compte d’objectifs plus qualitatifs de croissance saine et soutenable à long terme. Ceux des traders des salles de marché – perçus au cours de l’année de la transaction – portent sur l’actualisation des profits attendus de cette transaction. Ils ne seront pourtant économiquement acquis de manière certaine qu’au terme de l’opération sous-jacente, dans les 10 voire les 20 prochaines années !
Au début des années 1990, de nouveaux intervenants financiers non contrôlés sont apparus, les«hedge funds », dont l’objectif est de réaliser très vite de superprofits. Les banques leur prêtent des montants très importants, ajoutant à l’effet de levier. Un paradoxe, puisque les profils de risque des hedge funds et des banques commerciales sont diamétralement opposés!
Les agences de notation ont renforcé le caractère systémique de la crise. Elles ont accordé la meilleure notation («AAA») à quelque 5000 fonds d’actifs complexes et subprimes, alors que seules 5 entreprises privées américaines en bénéficiaient. Il ne s’agit donc pas d’une erreur de jugement mais bien d’une escroquerie planétaire. Rappelons que ces agences ont dégradé Fortis Banque, en dépit du bon sens, le lendemain de l’entrée de trois États dans son capital…
Les nouvelles normes comptables et réglementaires ont aussi joué un rôle néfaste, en imposant la valorisation des actifs à leur valeur de marché. Elles paraissent avoir été adoptées dans l’idée qu’une chute générale des marchés était devenue improbable…. Bâle 2 pousse aussi à l’imprudence, en favorisant les produits à haute rentabilité, et en s’appuyant sur des modèles non encore testés.
QUELLES MESURES ANTICRISES?
Il faut d’abord imposer aux banques commerciales le retour à des objectifs de rentabilité plus raisonnables et leur interdire des prises de risques inconsidérées. Le «bon sens paysan» doit prévaloir en matière de règles prudentielles basées sur les modèles statistiques, aussi perfectionnés soient-ils.
Il faut les ramener à leur premier rôle d’intermédiaires financiers, collecteurs de dépôts et de premiers prêteurs des agents économiques. Il faut donc strictement limiter le droit des banques de « jouer » avec leurs propres fonds sur les produits structurés, les participations au capital des entreprises et les autres produits à très haut rendement.
On pourrait imposer aux banques de pondérer chacun de ces produits à 50% dans le calcul de leurs fonds propres réglementaires (contre 8% selon Bâle 1) et leur interdire d’y consacrer plus de 10% du total de leurs fonds propres.
Il faut faire la différence entre les usagers des produits structurés : ceux dont la spéculation, le placement à risque, est l’objectif même ou l’un des objectifs, et ceux qui n’ont pas ou ne peuvent pas avoir cet objectif.
Il faut interdire aux institutions non supervisées d’intervenir sur les marchés de valeurs et pour les banques de traiter avec elles. On pourrait aller jusqu’à rendre invalides dans l’Union européenne (UE) les actes juridiques passés dans des juridictions de complaisance.
Les rémunérations liées aux résultats devraient être canalisées. Le danger de ce type de rémunération est que son bénéficiaire reçoit un incitant unilatéral : on rémunère le succès mais on ne pénalise jamais l’échec. On incite donc à la prise de risques élevés. Même s’ils se traduisent par des i n s t r u m e n t s boursiers (options d’achat ou actions par exemple), ces bonus devraient se rapprocher de ceux des commerciaux, qui intègrent davantage une évaluation de la performance sur le plus long terme.
La fonction « Crédit », sorte de garde-fou interne, ne pourrait pas dépendre du CEO (auquel on reconnaît d’abord le rôle de « locomotive commerciale ») mais bien du conseil d’administration de la banque.
Si la banque applique une politique de rémunération variable, elle devrait rémunérer de cette manière non seulement les commerciaux et les traders mais aussi les managers et les analystes crédit en fonction des résultats à long terme de la banque, avec un incitant particulier sur le niveau des pertes et provisions. Les risques doivent faire l’objet d’un contrôle interne et externe efficient.
Chaque banque doit mettre en place un système informatique performant d’enregistrement de ses risques qui doit permettre de donner à chaque instant le profil de son risque («on line »). L’autorité de contrôle doit y avoir accès et pouvoir relever l’instantané détaillé des risques de chaque institution.
Tous les risques pris par les banques doivent avoir fait l’objet d’une analyse interne (interdiction de la simple référence à une notation externe).
Une directive européenne devrait supprimer la validité de toute clause des conventions de crédits et autres transactions financières des banques qui se réfèrent pour leur déclenchement à une notation externe.
Les règles comptables devraient être revues et corrigées : Interdiction de l’anticipation de bénéfices futurs (au moins 80 % des rémunérations liées à un produit devraient être étalées dans le temps en fonction de son profil de risque); les actifs détenus par les banques ne pourront plus voir leur valorisation liée automatiquement à l’évolution d’un cours de bourse (une évolution négative d’un cours de bourse peut rester évidemment le déclencheur d’une révision du rating interne des produits liés) ; révision des normes de référence : ni Bâle 1 qui pêche par excès de simplicité, ni Bâle 2 qui pêche par excès de sophistication.
L’UE doit imposer ses règles de prudence dans son espace économique. Il est impossible d’atteindre et impensable d’attendre un accord mondial sur ce sujet. Les banques et autres institutions extra-européennes qui relèvent d’espaces juridiques aux normes prudentielles non équivalentes devraient donc être frappées d’une mesure prudentielle discriminatoire.
Ces mesures s’imposent d’évidence. Et pourtant il est fort peu probable qu’elles soient adoptées.
Ce qui se trouvera sur le chemin des mesures à prendre c’est l’importance du secteur bancaire et financier pour les plus grandes et les plus développées des économies de la planète.
Il faut imposer aux banques commerciales des objectifs de rentabilité plus raisonnables et leur interdire des prises de risques inconsidérées.
Marie-Victoire de Groote, Christophe De Winter, Thierry Josz,
Cadres chez Fortis s’exprimant à titre personnel.
source : L'Echo n° 212 du 24 octobre 2008
vendredi 17 octobre 2008
Ne jamais relacher son attention !!!
Fraude massive aux cartes de crédit belges
Le Wall Street Journal révèle dans son édition d'aujourd'hui une grande affaire d'escroquerie : une bande de malfrats basés au Pakistan a mis la main sur les données d'une série d'utilisateurs européens de cartes de crédit. Au total, ils auraient, selon la police, escroqué quelque 75 millions d'euros en achetant des billets d'avion et autres produits de luxe sur Internet avec les numéros de carte volés. La fraude concernerait cinq pays européens, dont la Belgique.
La manière dont procèdent les escrocs n'a rien d’original. Ils ont placé de faux lecteurs de cartes de crédit dans plusieurs boutiques qui envoyaient les données de cartes de crédit des clients par connexion sans fil vers un serveur installé à Lahore, au Pakistan. Selon la police britannique, il s'agit cependant de la bande la plus sophistiquée à laquelle elle a été confrontée. La Grande-Bretagne semble le pays le plus touché par la fraude. La bande est notamment parvenue à y introduire des lecteurs de cartes manipulés dans de grandes chaînes de supermarchés comme Asda et Tesco.
Extérieurement, ces lecteurs de cartes seraient difficiles à distinguer des exemplaires authentiques. Selon la police, ils présenteraient cependant une différence de poids sensible. Scotland Yard recommande aux magasins de contrôler attentivement leurs lecteurs de cartes. On aurait découvert des appareils manipulés en Grande-Bretagne, en Irlande, en Belgique, aux Pays-Bas et au Danemark.
source : T'zine @ L'Echo
mercredi 16 juillet 2008
Bulle dans l'immobilier : gestion US
Mortgage Confidential: Fannie and Freddie, What's Up With These Guys?
Filed under: Real Estate, Mortgage Confidential
Fannie Mae is the nickname given to the Federal National Mortgage Association (FNMA). First established as a government agency in 1938 by Franklin D. Roosevelt then later re-chartered in 1968 as a publicly traded and government sponsored enterprise. Fannie's job is to provide liquidity in the mortgage market. Freddie Mac, or the Federal Home Loan Corporation (FHMLC) was created in 1970 as a government sponsored private entity just like Fannie Mae with a similar mission, to provide liquidity and add stability in the housing market using private funds.
So how do they do that? How do they provide liquidity and stability in the mortgage market?
Let's first look at liquidity and why that's important. When a mortgage company wants to make a home loan it can do so from it's vault of cash or it can be issued from the lender's credit line it has established for the sole purpose of making home loans. Let's say a lender has $100 million in available funds to place mortgages. Now let's say that same lender was successful in its endeavor and lent out everything it had. Zero bank balance. Okay, they've got a lot of real estate in their portfolio but they've run out of cash. Remember, they call lenders "lenders" for a reason, if there's no money to lend, they won't be lenders for very much longer. So what to do?
The mortgage company sells the mortgages they own to Fannie Mae or Freddie Mac, as long as those loans meet the underwriting requirements previously set by Fannie and Freddie. Fannie and Freddie now own the notes and collect the interest on those loans while the mortgage company now has replenished its credit line and is back in the lending business.
Next, stability. By establishing universal guidelines, mortgages become some sort of a commodity, which can be bought and sold to not only Fannie or Freddie but to other lending institutions. Lenders can sell loans individually or lenders can package them up and sell mortgages in bulk. Having a universal lending standards that lenders adhere to provides a stable platform and cash when needed to mortgage companies across the United States.
But Fannie and Freddie aren't making headlines today because of their "stability." Because these institutions are publicly traded they can issue stock to raise cash when they need it. But paranoia has crept in and Fannie and Freddie's stock has gotten hammered. Now there are questions that wonder if either have enough money on hand to cover losses through bad real estate loans. When the stock price is high, either can sell shares and raise cash, but if the stock is trading low, as it is now, simply selling stock (to those who would buy it) might not be enough.
That's why the Fed stepped in and allowed for either Fannie or Freddie to borrow money from the Fed in the same fashion banks do when they need some extra cash. If Fannie or Freddie fail, the entire real estate industry would come to a complete halt. Beaten with a Tonya Harding crow bar. Okay, it would only come to a complete halt for those who needed a home loan and couldn't pay cash for a new house.
What is being overlooked in all this is that our current mortgage "crisis" was caused not by lenders who made mortgage loans using Fannie and Freddie guidelines but by those in the sub prime and alternative markets. It was these two types of mortgage loans, rife with fraud and loose credit guidelines, that started this whole mess. Fannie Mae and Freddie Mac are not sub prime lenders, alternative lenders. Yes, they had some similar product, a very small part of their portfolio of loans, but nothing near what was being laid out by the now-defunct sub prime industry.
Lenders like to see their borrowers have unique things that subprime or alternative lenders didn't require such as a job, a paycheck, a down payment and decent credit. If Fannie and Freddie were awash in bad-credit, no income mortgages I'd be concerned but since they don't, I'm not.
The Fed did a good thing if only to let the world know that Fannie and Freddie are here to stay. This will all wash out and investors will find that these two government sponsored corporations are solid again. Once that happens, I think our little "mortgage mess" will soon be viewed in the rear view mirror.
Real estate finance expert David Reed is president of CD REED Mortgage Bankers in Austin, TX and author of Mortgage Confidential: What You Need to Know That Your Lender Won't Tell You and Mortgages 101: Quick Answers to over 250 Critical Questions About Your Home Loan.
source : Wallet Pop
