Le 1er janvier 2009, une série de mesures entreront en vigueur en Région wallonne pour faciliter l'accès des citoyens à la propriété. Parmi elles, le 'prêt tremplin' appelé à remplacer le 'prêt jeunes'. Cette nouvelle formule permet à l'acquéreur d'une habitation de bénéficier d'une réduction de la mensualité de son prêt hypothécaire de 100 euros par mois pendant deux ans et de 50 euros par mois pendant 6 ans, quelle que soit la banque auprès de laquelle il a contracté un emprunt. La valeur vénale maximale du bien est aussi relevée: elle passe de 116.000 euros à 150.000 euros ou la valeur moyenne des habitations ordinaires dans l'arrondissement si celle-ci est supérieure à 150.000 euros. De la sorte, le gouvernement wallon a voulu tenir compte de la situation des zones soumises à une forte pression foncière, comme Nivelles, Namur ou Arlon. Une autre mesure, décidée elle aussi dans le cadre du budget 2009, baissera le taux des droits d'enregistrement en cas d'acquisition d'un logement par le biais d'un prêt hypothécaire auprès de la Société Wallonne du Crédit Social (SWCS) ou du Fonds du logement des familles nombreuses. Le taux passera de 12,5 à 10 % ou de 6 à 5 % quand le logement donne droit à un taux réduit. Pour améliorer l'efficacité énergétique des habitations, des "éco-prêts" seront accessibles dès l'an prochain, par le biais du Fonds des familles nombreuses ou la SWCS. Ils permettront aux propriétaires depuis plus de 5 ans d'un logement datant d'avant 1996 de bénéficier d'un prêt à 0 pc pour accomplir des travaux d'isolation, de chauffage, etc., moyennant la réalisation préalable d'un audit énergétique. source : Livios.beAccès à la propriété en Wallonie : le 'prêt jeunes' devient le 'prêt tremplin' - 23/12/2008
Prêt tremplin
Baisse des droits d’enregistrement
Eco-prêts
vendredi 26 décembre 2008
Les jeunes et l'accès à la propriété en Wallonie
mercredi 17 décembre 2008
La brique à 6% en 2009
Pour mettre fin à la crise, le gouvernement lance un plan de relance économique. Ce plan englobe diverses mesures visant à stimuler la construction. La plus surprenante de ces mesures est la réduction provisoire de la TVA de 21 à 6% pour la première tranche de 50.000 euros du prix d’une nouvelle construction. Soit un montant de 7.500 euros. Ce règlement vaut uniquement pour l’année 2009. La réduction de la TVA s’applique aux nouvelles constructions dont la construction débute en 2009. Les habitations dont la construction a été entamée en 2008 et pour lesquelles une tranche doit encore être payée en 2009 entrent aussi en ligne de compte. D’autres mesures provisoires ont par ailleurs été prises :La réduction de la TVA doit stimuler le secteur de la construction - 15/12/2008
mercredi 26 novembre 2008
Ce n'est pas la crise pour tout le monde ...
The Fusio office building is located on the Cours Saint Michel site in Etterbeek ( Brussels) and is being developed by the joint venture company Sint-Michielswarande (ING Real Estate Development – Wilma Project Development). The total surface above ground is 9.240 m², of which approx. 7.000 m² is net office space. The site benefits from a prestigious residential area with lots of shopping facilities and restaurants in the famous Cinquantenaire district. It is on a public transport node, and easily accessible by car. Fusio Building is a contemporary office building equipped with modern techniques: cooled ceilings, raised floors, reflective structural glazing… The architecture combines terracotta elements with an aluminium structure. The building itself holds 28 underground parking spaces, 228 more parking spaces are located in an underground parking nearby (200m distance). The project is to be built on a site owned partially by ING Bank and the other part by the N.M.B.S. (Belgian railway company), on which a leasehold agreement exists. The building permit has been obtained. Works can start after selection of a contractor during 2008 and will take approximately 18 months. The project can be ready for delivery in 2010.
TVA or not TVA ?
Quels membres de ma famille peuvent participer à mon projet de construction sans avoir de problèmes de déclaration de TVA ? Une question que tout bâtisseur se pose certainement. Avec le bureau d’avocats Monard-D’Hulst, nous nous penchons sur cette question et vous donnons un aperçu des choses à faire et à ne pas faire dans un document type à télécharger gratuitement. Comment pouvez-vous apporter concrètement la preuve que des membres de votre famille ou amis vous ont aidé à la construction de votre maison et que vous devez par conséquent payer moins de TVA ? Il existe aussi la preuve par témoins : des déclarations écrites de personnes qui ont connaissance des travaux effectués parce qu’ils en ont été témoins oculaires peuvent être considérées comme moyens de preuve de droit commun. Il s’agira ici de déclarations de voisins, de l’agent de quartier, etc. Une autre forme de preuve est la preuve par présomption. La quantité de matériaux achetés par le propriétaire constitue une présomption de construction par ses propres moyens. Il peut sur base de factures attester du fait qu’il a acheté lui-même ses matériaux. Les documents qui ont été établis lors d’achats éventuels auprès de non-assujettis à la TVA (p. ex. pour l’achat de briques de récupération) peuvent aussi servir de preuve. En outre, la profession du propriétaire et de ses aidants peut être une sérieuse indication du fait qu’ils aient pu ou non effectuer les travaux eux-mêmes. Attention : même si la législation en matière de TVA n’exige aucun lien de parenté et admet en principe l’aide fournie par des amis, la loi sur la lutte contre le travail au noir impose cependant un degré de parenté (maximum 2ème degré). De plus, d’Administration a tendance à n’accepter la preuve de l’aide gratuite que lorsque celle-ci a été accordée par des parents et alliés au deuxième degré. Si le maître d’ouvrage demande l’aide de parents ou grands-parents, enfants ou petits-enfants ou leur conjoint, frères ou beaux-frères, sœurs ou belles-sœurs, le risque de contestation est le plus faible. Comme nous l’avons dit, la déclaration d’aide gratuite par des tiers n’est soumise à aucune formalité. La déclaration de construction proprement dite doit cependant être complétée d’une certaine manière et introduite à temps. Dans la case IV de la déclaration, vous devez déclarer les travaux que vous avez effectués vous-même et l’aide gratuite de tiers, en mentionnant : A cette déclaration, vous joignez le plan de construction, le cahier des charges et les documents justificatifs relatifs aux travaux effectués par le maître d’ouvrage décrits dans la case IV de la déclaration, dont la déclaration de l’aide gratuite par des membres de la famille et amis (voir document type). Une amende de 25 à 2.500 euros sanctionne l’absence de dépôt de la déclaration. Si l’Administration n’accepte pas les preuves et que le bureau de contrôle de la TVA réclame une TVA complémentaire, vous avez intérêt à prendre contact le plus rapidement possible avec le fonctionnaire chargé du contrôle pour obtenir toutes les informations utiles relatives au dossier et à la valeur normale calculée. S’il s’avère que l’Administration n’a pas tenu compte de tous les éléments, l’Administration va réexaminer le dossier. Si vous ne parvenez à aucun accord avec l’Administration sur le montant de la TVA à payer, les deux parties peuvent demander une expertise. La décision de l’expert peut, contrairement à ce que l’Administration prétend parfois, être contestée devant le tribunal. Conclusion : ce règlement ne vaut pas uniquement pour les particuliers qui bâtissent une habitation, mais aussi pour les entreprises qui construisent des bâtiments industriels.Document type passé sous la loupe : déclaration d’aide de parents ou amis à la construction d’une habitation - 25/11/2008
Comment apporter la preuve ?
Le moyen le plus évident est de demander aux aidants de faire une déclaration. Cette déclaration n’est soumise à aucune formalité. Pour être crédible, cette déclaration doit être signée par l’aidant. Vous ne devez pas informer au préalable le bureau de contrôle de la TVA que vous ou des parents allez effectuer certains travaux. Evidemment, remettre au préalable une liste comportant les noms de toutes les personnes qui vont aider le maître d’ouvrage n’est pas une mauvaise chose, bien au contraire. Il est en outre recommandé pendant les travaux de tenir un registre journalier dans lequel il est indiqué jour après jour qui a aidé et à quelles heures.
Preuve par témoins
Preuve par présomption
Degré de parenté
Déclaration
mercredi 19 novembre 2008
Maçonner sous la pluie ?
Dans le secteur de la construction, la pression sur les délais est forte. Le maître d’œuvre veut voir son projet réalisé le plus vite possible au point que l’entrepreneur est souvent tenté de travailler par temps de pluie afin de respecter les délais prévus. Ceci n'est cependant pas sans risque. "Maçonner par temps de pluie est une très mauvaise idée. C’est même très mauvais," affirme Noël Naert de Febelcem, la fédération de l’industrie belge du ciment. " Vous vous exposez en effet à des risques de lessivage, d’efflorescences et de coulée de chaux sur votre maçonnerie." En cas de coulée de chaux, la chaux soluble contenue dans le ciment durci va remonter à la surface. Lorsque la chaux apparaît sur la maçonnerie, elle durcit et laisse de vilaines taches. “La maçonnerie peut également être lessivée”, poursuit Naert. Le lait de ciment coule le long de la brique et provoque également des coulées. Si vous réagissez vite, vous pouvez enlever le ciment avec de l’eau. Sinon, vous aurez besoin d’une solution légèrement acide pour en venir à bout. Ce type de traitement doit en outre être discuté avec le fabricant de briques. Les efflorescences sont des taches blanches qui apparaissent sur les murs de briques. Les sels qui sont contenus dans la brique, par exemple à cause de l’humidité ascensionnelle, sont les principaux responsables de ce phénomène. Lorsque la brique rejette l’humidité – pendant les périodes plus sèches -, les sels migrent à la surface et forment ces dépôts blancs. Faites donc attention si, pour votre façade, vous réutilisez des vieilles briques provenant de murs salis ou d’une ancienne étable. “Le temps chaud n’est pas néfaste pour la maçonnerie, mais bien pour le rejointoiement,” précise Naert. “Le ciment est peu humide et le mortier devient grumeleux. Pour rejointoyer, l’idéal est qu’il ne fasse ni trop chaud ni trop froid. Une température entre 5 et 25 degrés est bien. Par temps chaud, vous avez intérêt à maçonner à l’ombre. Ainsi, vous évitez que l’eau s’évapore trop rapidement.” Sous la devise "mieux vaut prévenir que guérir", il est donc recommandé de ne pas maçonner par temps de pluie. "Si, pendant que vous maçonnez, il commence à pleuvoir ou si une lourde averse est annoncée, nous vous conseillons de recouvrir la maçonnerie fraîche au moyen par exemple d’un profilé de protection en plastique. D’autres matériaux peuvent également faire l’affaire, comme des restes de matériau isolant, pour autant que vous veilliez à ce que le vent ne les emportent pas." Il est également recommandé de placer le plus vite possible, les briques de couronnement, les seuils de fenêtre et de prévoir des orifices d’écoulement. source : livios.bePossible ou impossible ? Maçonner sous la pluie ? - 18/11/2008
Coulée de chaux
Lessivage
Efflorescences
Temps chaud
Mieux vaut prévenir
dimanche 16 novembre 2008
¡caramba!
Un "Robin des bois de la brique" espagnol promet des logements "à prix coûtant" MADRID CORRESPONDANT Le long de l'avenue de la Hispanidad, principale artère de Fuenlabrada, une commune de la banlieue sud de Madrid, la piste cyclable est sacrément embouteillée. Depuis cinq jours, on n'y circule plus, on y campe. Des centaines de personnes ont installé leur tente devant le siège de l'association de quartier La Avanzada, dans l'attente du jour J et de l'heure H. Samedi 15 novembre, à 10 heures précises, commencera la distribution des 2 100 logements que le président de l'association, promoteur immobilier de son état, entend vendre "à prix coûtant". José Moreno, connu dans la région comme"le bâtisseur des pauvres" ou "le Robin des bois de la brique", a détaillé son projet, dimanche 9 novembre, dans le quotidienABC, expliquant que les premiers arrivés seraient les premiers servis. D'où la ruée vers Fuenlabrada. Les premiers sont venus en voisins, le temps de replier leur journal et de récupérer la toile de tente au fond du grenier. Les suivants ont dévalisé le rayon camping du Décathlon tout proche. A quelques heures de la mise en vente, des candidats à l'accession à la propriété convergent encore de toute l'Espagne. "Dès que j'ai entendu la nouvelle, j'ai foncé, je suis là depuis lundi à 2 heures du matin", confie Luis Alberto Rosa, tout heureux d'être le numéro 325. "La nuit c'est vraiment dur, à cause du vent glacial, mais ça vaut le coup", explique ce "métallo" au chômage de 22 ans. Bien que célibataire et peu fortuné, il ne conçoit pas de quitter ses parents pour une simple location. Le projet est identique pour Cathaysa et Nerea, deux étudiantes de 19 et 21 ans, qui bivouaquent plus loin, dans le parc public, avec les numéros 1240 et 1241 : "Quarante millions pour un appartement qui en vaut quatre-vingts sur le marché, c'est vraiment une aubaine", s'enthousiasment-elles. Ainsi va la jeunesse espagnole, qui compte en pesetas et se rêve en propriétaire. L'offre de José Moreno est limitée aux primo-accédants de 18 à 35 ans et aux divorcés. "Ce sont les plus touchés par la hausse des prix des dernières années, et maintenant par la raréfaction du crédit", explique ce sexagénaire à qui la barbiche grisonnante et la casquette donnent de faux airs de Lénine. C'est la quatrième opération du même type pour ce militant du logement bon marché. Cette fois, il se lance sur une très grande échelle. Les appartements de deux, trois ou quatre chambres sont à 120 000 ou 168 000 euros. Son secret ? Une marge "ridicule", qui ne dépasse pas 3,5 %. Samedi, les acquéreurs potentiels devront justifier de leur identité et payer 120 euros comme droit d'entrée dans la coopérative immobilière qui sera constituée pour l'occasion. Ensuite, patience. Les appartements n'existent pas encore, les terrains n'ont même pas encore été achetés. Mais, promet Raul Moreno, le fils de "Robin des bois", "les premiers chantiers devraient démarrer d'ici trois ou quatre mois". Avec d'autres membres de l'association, dont le pull orange proclame "Un logement digne pour un prix juste", il passe d'une tente à l'autre, expliquant sans relâche les détails de l'opération. CRI DU COEUR Le serpent multicolore des guitounes s'étire maintenant sur deux bons kilomètres. Les jeunes se sont regroupés par numéros, ont organisé des tours de garde. Comment imaginer qu'une simple canadienne puisse abriter toute la "tribu 903 à 922" ? A quelques mètres, un homme seul veille sur un emplacement intitulé "Groupe 1 005 à 1 024". Au bas de la feuille punaisée sur un tronc d'arbre, une main rageuse a ajouté : "Putain de crise". Ce cri du coeur, Alicia Ricard le partage. Cette femme promoteur vient de remonter toute la file en distribuant ses prospectus. Elle a six appartements à vendre, à dix minutes de là. Les prix sont proches de ceux de Moreno : "J'ai dû les baisser de plus de 20 % depuis le début de l'année", dit-elle. "Et mes appartements ont le mérite d'exister", grince-t-elle, rappelant qu'il y a dix ans une expérience similaire de coopérative a fini en énorme scandale.
mercredi 27 août 2008
Après le vent, le gaz et bientôt l'hydrogène ...
A partir de 2010, la chaudière au gaz produira aussi de l’électricité - 26/08/2008
[ Photo: Vaillant SA ] Le fabricant de chaudières Vaillant est en train de développer une chaudière au gaz capable de produire de l’électricité. Le nouveau modèle pourra couvrir plus de la moitié des besoins annuels en électricité d’un ménage moyen.
Sur le marché fin 2010
“Nous sommes en pleine phase de test. En Allemagne, le prototype a déjà été soumis à 10.000 heures de test; L’année prochaine, nous disposerons aussi en Belgique de un ou deux prototypes. Le but est de commercialiser ce modèle en 2010 ou 2011.”, précise Paul De Grootte, directeur technique chez Vaillant.
Moteur Stirling
Le génie de cette chaudière tient au moteur stirling. L’énergie de la chaudière au gaz entraîne celui-ci. Un piston de déplacement effectue un mouvement de bas en haut 50 fois par seconde et le générateur produit ensuite de l’électricité. “Ce système produit 1 à 1,2 kilowatts d’électricité par heure, soit 2.200 à 2.500 kWh par an, ce qui correspond à plus de la moitié de la consommation d’électricité d’un ménage”, ajoute De Grootte.
Rendement de 120%
La consommation de gaz est effectivement supérieure de 4 à 5% par rapport à celle d’une chaudière à condensation. Mais une chaudière dotée d’un moteur stirling produit plus d’énergie à partir du gaz, avec un rendement de 120% contre 107% actuellement.
Problèmes liés au réseau de distribution
Cette chaudière qui produit à la fois de la chaleur et de l’électricité (système connu sous le nom de micro-cogénération - wkk) envoie le courant que le ménage ne consomme pas vers le réseau et le compteur tourne à rebours. De Grootte y voit un problème. “Nous produisons de plus en plus d’énergie verte, mais le réseau d’électricité menace de ne pas suivre. Surtout parce que la production d’électricité est très irrégulière et que la tension peut à certains moments être trop élevée. Les fournisseurs d’énergie doivent adapter leurs réseaux le plus rapidement possible. D’autant que l’on escompte une utilisation massive de ces chaudières”.
Isolation et surdimensionnement
Ce système de micro-cogénération produit uniquement de l’électricité lorsqu’il produit de la chaleur. A l’heure actuelle, du fait que les maisons sont de mieux en mieux isolées, les chaudières au gaz vont fonctionner moins et donc produire moins d’électricité, fait remarquer la critique. “Elle a en partie raison. Mais nous tentons d’adapter la puissance de ces chaudières en fonction de l’habitation. Actuellement, il est fort question de surdimensionnement. Il reviendra à l’installateur d’y veiller”, s’explique De Grootte.
Prix
“Le surcoût par rapport à une chaudière à condensation est amorti en 3,5 à 4 ans. Celui qui souhaite remplacer son ancienne chaudière et peut se permettre d’attendre un peu a intérêt à postposer l’investissement. Il pourra ainsi faire d’une pierre deux coups”, conseille De Grootte.
source : Livios.be
Crise, krach, bulle, ... pas la joie dans l'immobilier !
La France se dirige vers une crise immobilière mais pas vers un krach
Les ventes de logements neufs, avec une baisse de 30% pour les six premiers mois de 2008, démontrent que la France se dirige vers une crise immobilière mais elle devrait toutefois éviter un krach en raison du faible endettement des ménages emprunteurs.
"Ce n'est plus seulement une crise de financement; la France se dirige vers une crise de l'immobilier", estime Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université de Paris X-Nanterre, après l'annonce mardi de la forte chute des ventes de logements neufs et du nombre de mises en chantier.
Les ventes de logements neufs en France ont reculé de 33,9% au deuxième trimestre par rapport à la même période de 2007, pour s'établir à 21.500 unités, a annoncé mardi le ministère de l'Ecologie. Sur l'ensemble du premier semestre, la baisse est de 30% par rapport à l'année dernière.
La chute dépasse même les 50% dans cinq régions: Aquitaine, Lorraine, Midi-Pyrénées, Bourgogne, Limousin. Seule Champagne-Ardenne échappe à la baisse en France métropolitaine. Aussi le nombre de logements neufs proposés à la vente a atteint, avec 110.500 logements, un sommet qui n'avait plus été atteint depuis 30 ans (134.000 en 1982), souligne M. Mouillart.
Les logements terminés représente 3,4% de ce total, la plupart des programmes n'étant pas terminés ou pas mis en oeuvre, relativise Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC).
Les nuages noirs qui assombrissent l'avenir de l'immobilier (hausse des taux d'intérêt, accès plus difficile aux crédits accordés par les banques) conduisent pourtant la FPC a réviser drastiquement ses prévisions pour l'ensemble de l'année 2008. "Je prévois désormais que le nombre de logements neufs construits ne sera compris qu'entre 90.000 à 95.000 contre 110.000 envisagés en début d'année et 127.000 en 2007", déclare M. Gabilla.
Conséquence de ce fort ralentissement: le nombre de mises en chantier de logements a encore reculé au cours de la période allant de mai à juillet, pour atteindre 107.238 soit 11,8% de moins qu'un an plus tôt, selon le ministère de l'Ecologie. Au cours des 12 derniers mois (août 2007 à juillet 2008), le nombre de mises en chantier est en repli de 6,6% à 401.623 unités et le nombre de permis de construire de 12,6% à 494.791 unités.
Mais, estime l'Institut Xerfi, "il ne faut pourtant pas trop noircir le tableau" car "le scénario noir du début des années 90, marqué par une explosion des stocks et l'effondrement des prix, n'est pas d'actualité". Pour Xerfi "contrairement aux Etats-Unis, au Royaume-Uni et à l'Espagne, la situation financière des ménages reste saine" car "il n'y a pas eu de dérives excessives de l'endettement". "La bulle immobilière se dégonfle et les prix vont baisser mais il n'y aura pas de krach", prédit Alexandre Mirlicourtois de Xerfi.
Ce dégonflement de la bulle immobilière touche aussi désormais l'Ile-de-France, la région la plus riche du pays. Ainsi, les prix des appartements anciens ont baissé (entre -0,2% et -1,4%) dans tous les départements franciliens, exception faite de Paris (+1,5%), sur la période mars-mai par rapport à la même période de 2007, selon les chiffres publiés lundi par la Chambre des notaires Paris-Ile-de-France. Toutefois, à fin mai, les prix des appartements anciens restent en hausse de 6,3% par rapport à mai 2007, tirés par une augmentation des prix toujours forte à Paris (+9,3% sur un an).
13:46 - 26/08/2008
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Nouvelles d'hier :
Immobilier : la crise américaine peut toucher la France
[ 24/01/08 - 06H54 ]
Le professeur Shiller ne mâche pas ses mots : la crise immobilière qui frappe les Etats-Unis est la plus grave depuis la Grande Dépression, affirme ce spécialiste. Cette crise peut s'étendre dans d'autres pays, y compris la France. Extraits de cette rencontre avec ce professeur d'économie à Yale (USA) .
Le pire de la crise immobilière américaine est-il passé, selon vous ?
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Non. Le système financier va souffrir, les faillites personnelles vont se multiplier. Nous n'en sommes qu'au début. Nous assistons à la plus grave crise immobilière depuis la Grande Dépression de la fin des années 1920. Ses conséquences économiques ne seront sans doute pas aussi sévères même si le risque de récession est non négligeable. Mais on va assister à une véritable destruction de valeur. Des millions de gens vont perdre leur maison, et ce qui me chagrine, c'est que tout cela résulte de comportements parfois malhonnêtes. Le public a été entretenu dans un mythe, à savoir que le prix des logements finit toujours par remonter. On a poussé des gens à acheter des maisons surévaluées en recourant à des emprunts extrêmement complexes...
Combien de temps, cette crise risque-t-elle de durer ?
Les cycles peuvent être longs. Lors d'une précédente crise, les prix à Los Angeles avaient atteint un pic en 1989 et touché leur point bas seulement en 1997. Soit neuf années de chute et, au total, un recul des prix ajustés de l'inflation de 40 %. Dans les dix premières agglomérations américaines, le point bas avait été atteint au bout de quatre ans et demi, en 1994. Au cours de cette période, les prix avaient reculé de 8 % en nominal mais de 20 % ajustés de l'inflation. Cette fois-ci, la crise pourrait durer plus longtemps et être plus profonde. N'oubliez pas qu'au Japon, les prix ont chuté pendant quinze années consécutives. On ne peut exclure une situation similaire aux Etats-Unis. Sans connaître une grave récession, nous pourrions traverser une longue période de croissance molle. La bulle n'a en effet pas affecté que la pierre. Le sentiment d'enrichissement a poussé les gens à accepter de payer beaucoup de choses plus cher. Les prix ont augmenté, les profits et les marges des entreprises se sont accrus. Nous allons peut-être connaître une situation inverse avec une réduction durable des marges. Incontestablement, l'optimisme va tomber. Les entreprises vont moins investir, les ménages épargner davantage.
Cette crise américaine peut-elle s'internationaliser ?
Bien sûr. Les prix de l'immobilier sont déjà en recul à Londres, et la Banque d'Angleterre a commencé à diminuer ses taux en réaction. Je ne suis pas un expert du marché français mais, même si les prix ne baissent pas encore, ne se tassent-ils pas ? Les marchés sont corrélés. Il ne faut pas regarder l'immobilier seulement avec des yeux d'économiste mais aussi de sociologue. La hausse se transmet comme une épidémie. La baisse aussi. Quand les prix montent autour de vous, cela entretient votre optimisme. Quand ils baissent, cela nourrit votre pessimisme. La vision que vous avez du monde affecte votre jugement. Aujourd'hui, les prix reculent aux Etats-Unis, du coup les institutions financières américaines sont fragilisées. Et je pense que les Français le savent.
Cette crise pourrait-elle dégénérer ?
Nous allons sans doute traverser une période difficile, mais ne prévoyons pas l'apocalypse. Il ne faut pas perdre de vue que depuis un demi-siècle l'économie mondiale est globalement en croissance continue. Il va y avoir des dommages mais ils seront sans doute localisés dans certains pays. Ce n'est pas la fin du monde. Le principal risque est en fait social. Au moment où les salaires des PDG atteignent des niveaux record et où la rentabilité des entreprises est à un sommet, on risque de mettre 2 millions de personnes dans la rue aux Etats-Unis. La crise du " subprime " va frapper les plus pauvres. Cela pourrait avoir de lourdes conséquences.
Mais cette crise ne pourrait-elle pas comporter aussi des effets bénéfiques ?
Ce qui fait la force et l'attrait de villes comme New York ou Paris, c'est en partie leur vitalité, résultat de leur diversité. Retirez les artistes, mais aussi les professeurs, les policiers..., ceux qui ne peuvent plus se permettre de vivre dans une ville qu'ils servent, et que reste-t-il ? Une ville ne peut vivre seulement grâce à des spéculateurs. Rares sont ceux prêts à l'admettre mais, paradoxe, une chute des prix peut aussi avoir des conséquences positives. Les hommes politiques parlent de pouvoir d'achat, de logement abordable, pourtant ils sont inquiets dès que les prix baissent dans l'immobilier. Mais l'accroissement des inégalités que l'on constate aujourd'hui et qui est en partie lié à l'évolution du prix des logements est aussi porteur de tensions sociales.
Existe-t-il un lien mécanique entre explosion des bulles immobilières et récession ?
Historiquement, on n'observe pas de lien entre l'évolution des prix des maisons et les récessions. A la rigueur, on peut constater une corrélation entre la construction et les cycles économiques. Souvent, les récessions sont ainsi précédées d'un recul de la construction. Cela dit, cette fois-ci, il ne s'agit pas d'une bulle parmi d'autres mais véritablement d'une bulle gigantesque...
Les emprunteurs n'ont-ils pas tout de même fait preuve d'un peu de naïveté ?
Certains, sans doute. Mais d'autres ont simplement été victimes de l'air du temps. Ils ont refusé d'ouvrir les yeux car ils préféraient croire que les prix de l'immobilier ne pouvaient que monter. Du côté des organismes de crédit ou même des politiques, certains se sont bouché les yeux. Ils pensaient rendre service aux nouveaux accédants à la propriété.
Autrement dit, le marché de l'immobilier ne serait pas rationnel ?
A la fin des années 1980, nous avions publié avec Karl Case un article qui avait surpris. Il démontrait que la croissance ou la décroissance des prix de l'immobilier suivait une courbe lisse, sans à-coups. C'est anormal, car, sur un marché spéculatif, hier ne permet pas de prédire demain, et l'année dernière encore moins l'année prochaine. Dans l'immobilier, si. Il peut certes y avoir des inversions de tendance, mais le mouvement est régulier. C'est en fait un marché d'amateurs se comportant de façon moutonnière. La nature humaine est parfois étrange mais les hommes ont souvent tendance à se croire plus malins que les autres. Dans une bulle immobilière comme dans une arnaque de type vente pyramidale (schéma de Ponzi), les intervenants sentent bien le côté irrationnel mais ils se disent que cela peut durer encore un peu et que, eux, seront capables d'en tirer profit avant que le château de cartes ne s'écroule. Les gens font montre d'une confiance excessive à l'égard de leur propre intuition. Quand les prix s'envolent, les sceptiques, qui estiment comprendre les mécanismes économiques, passent pour des idiots en choisissant de rester à l'écart du marché. Si l'immobilier a monté pendant X années, pourquoi ne monterait-il pas une année de plus ? Dans ces conditions, c'est presque rationnel de se dire que l'on peut acheter quitte à revendre rapidement avant que la tendance ne s'inverse.
Cette " folie " immobilière dont nous sommes régulièrement les victimes est-elle nouvelle ?
Il y a cinquante ans, l'évolution des prix de l'immobilier n'était pas un sujet de préoccupation. La presse n'en parlait pas et les indices que nous avons retrouvés montrent que les gens considéraient ce sujet d'une façon plutôt sereine. Le prix d'une maison, c'était à hauteur de 15 % celui du terrain, qui certes peut prendre de la valeur, et à 85 % les coûts de construction, en général assez stables puisque les progrès techniques et les gains de compétitivité permettent de compenser certaines hausses. A l'époque, personne ne voyait la pierre comme un investissement particulièrement bon. Les choses ont changé. Nous assistons à un phénomène de fièvre acheteuse auto-entretenue. Les prix montent, donc les gens en concluent qu'il faut acheter. Cela ne s'apparente pas à proprement parler à de la folie mais sans conteste à un manque de recul ou de perspective historique. Pour chaque bulle, on tente d'ailleurs de trouver une explication plausible. Cette fois-ci, on a parlé de victoire du capitalisme, de globalisation et d'enrichissement des Chinois et des Indiens, acheteurs de maisons partout dans le monde. C'est séduisant mais bien trop réducteur.
En même temps, sur la durée, les prix semblent bien être toujours à la hausse.
Certains ont intérêt à perpétuer ce mythe, mais c'est en grande partie un effet d'optique. L'inflation explique les hausses mais j'ai démontré, chiffres à l'appui, qu'aux Etats-Unis, les prix ajustés de l'inflation n'ont pas changé entre 1890 et 1990. Certains ont fait les calculs pour des villes comme Amsterdam depuis le XVIIe siècle ou des pays comme la Norvège et sont arrivés aux mêmes conclusions. Aujourd'hui, pour que les prix se retrouvent en ligne avec leur niveau historique, il faudrait qu'ils s'effondrent de 50 % aux Etats-Unis. Je ne dis pas que c'est ce que je prévois, mais je dois reconnaître qu'il n'y a là rien d'impossible.
Combien de temps, cette crise risque-t-elle de durer ?
Les cycles peuvent être longs. Lors d'une précédente crise, les prix à Los Angeles avaient atteint un pic en 1989 et touché leur point bas seulement en 1997. Soit neuf années de chute et, au total, un recul des prix ajustés de l'inflation de 40 %. Dans les dix premières agglomérations américaines, le point bas avait été atteint au bout de quatre ans et demi, en 1994. Au cours de cette période, les prix avaient reculé de 8 % en nominal mais de 20 % ajustés de l'inflation. Cette fois-ci, la crise pourrait durer plus longtemps et être plus profonde. N'oubliez pas qu'au Japon, les prix ont chuté pendant quinze années consécutives. On ne peut exclure une situation similaire aux Etats-Unis. Sans connaître une grave récession, nous pourrions traverser une longue période de croissance molle. La bulle n'a en effet pas affecté que la pierre. Le sentiment d'enrichissement a poussé les gens à accepter de payer beaucoup de choses plus cher. Les prix ont augmenté, les profits et les marges des entreprises se sont accrus. Nous allons peut-être connaître une situation inverse avec une réduction durable des marges. Incontestablement, l'optimisme va tomber. Les entreprises vont moins investir, les ménages épargner davantage.
Cette crise américaine peut-elle s'internationaliser ?
Bien sûr. Les prix de l'immobilier sont déjà en recul à Londres, et la Banque d'Angleterre a commencé à diminuer ses taux en réaction. Je ne suis pas un expert du marché français mais, même si les prix ne baissent pas encore, ne se tassent-ils pas ? Les marchés sont corrélés. Il ne faut pas regarder l'immobilier seulement avec des yeux d'économiste mais aussi de sociologue. La hausse se transmet comme une épidémie. La baisse aussi. Quand les prix montent autour de vous, cela entretient votre optimisme. Quand ils baissent, cela nourrit votre pessimisme. La vision que vous avez du monde affecte votre jugement. Aujourd'hui, les prix reculent aux Etats-Unis, du coup les institutions financières américaines sont fragilisées. Et je pense que les Français le savent.
Cette crise pourrait-elle dégénérer ?
Nous allons sans doute traverser une période difficile, mais ne prévoyons pas l'apocalypse. Il ne faut pas perdre de vue que depuis un demi-siècle l'économie mondiale est globalement en croissance continue. Il va y avoir des dommages mais ils seront sans doute localisés dans certains pays. Ce n'est pas la fin du monde. Le principal risque est en fait social. Au moment où les salaires des PDG atteignent des niveaux record et où la rentabilité des entreprises est à un sommet, on risque de mettre 2 millions de personnes dans la rue aux Etats-Unis. La crise du " subprime " va frapper les plus pauvres. Cela pourrait avoir de lourdes conséquences.
Mais cette crise ne pourrait-elle pas comporter aussi des effets bénéfiques ?
Ce qui fait la force et l'attrait de villes comme New York ou Paris, c'est en partie leur vitalité, résultat de leur diversité. Retirez les artistes, mais aussi les professeurs, les policiers..., ceux qui ne peuvent plus se permettre de vivre dans une ville qu'ils servent, et que reste-t-il ? Une ville ne peut vivre seulement grâce à des spéculateurs. Rares sont ceux prêts à l'admettre mais, paradoxe, une chute des prix peut aussi avoir des conséquences positives. Les hommes politiques parlent de pouvoir d'achat, de logement abordable, pourtant ils sont inquiets dès que les prix baissent dans l'immobilier. Mais l'accroissement des inégalités que l'on constate aujourd'hui et qui est en partie lié à l'évolution du prix des logements est aussi porteur de tensions sociales.
Existe-t-il un lien mécanique entre explosion des bulles immobilières et récession ?
Historiquement, on n'observe pas de lien entre l'évolution des prix des maisons et les récessions. A la rigueur, on peut constater une corrélation entre la construction et les cycles économiques. Souvent, les récessions sont ainsi précédées d'un recul de la construction. Cela dit, cette fois-ci, il ne s'agit pas d'une bulle parmi d'autres mais véritablement d'une bulle gigantesque...
Certains accusent la Banque centrale américaine et Alan Greenspan d'avoir joué avec le feu et de ne pas avoir agi pour éviter les bulles. Partagez-vous ce point de vue ?
Les bulles ont tendance à naître de façon autonome. La banque centrale, en baissant ses taux, peut bien sûr entretenir un mouvement mais sans doute pas le créer. Il ne faut pas accorder trop de poids aux banquiers centraux. Quand ils remplissent correctement leur mission, ils peuvent stabiliser une économie, pas fabriquer la croissance. Cela dit, aux Etats-Unis, Alan Greenspan aurait sans doute pu en faire plus pour mettre en garde le public. En 1996, il a certes prononcé un discours en évoquant " l'exubérance irrationnelle " des marchés. Mais il n'est jamais revenu dessus. Peut-être considérait-il que le rôle du président du Conseil des gouverneurs de la Fed est de contribuer au dynamisme de l'économie. Il était en fait le reflet d'un changement idéologique qui veut qu'on ne puisse remettre en cause l'efficacité et la pertinence du marché. Aujourd'hui, ses mémoires s'intitulent " Le Temps des turbulences ". Pourquoi n'a- t-il pas parlé plus tôt ? Faire exploser des bulles peut avoir des conséquences négatives, mais les laisser gonfler au-delà du raisonnable, n'est-ce pas encore pire ?
Le gouvernement américain a tenté de réagir. Peut-il être efficace ?
Le problème est que le gouvernement ne veut pas mettre d'argent public sur la table. Le secrétaire au Trésor, Hank Paulson, a proposé de standardiser certaines procédures pour éviter les faillites, de moraliser certaines pratiques, de mettre en place un service de conseil... Mais c'est un programme facultatif et, s'il ne fonctionne pas, on risque de nourrir la déception du public.
Que peut-on faire pour éviter que de nouvelles bulles ressurgissent demain ?
Il n'y a pas de solution miracle, mais pour freiner la folie spéculative et minimiser l'impact des retournements de tendance, on pourrait, par exemple, imposer que les mensualités des crédits varient en fonction de l'évolution constatée des prix. Les taux initiaux seraient peut-être plus élevés qu'aujourd'hui, mais il existerait ainsi un mécanisme d'ajustement. On pourrait prévoir une baisse des remboursements si, au bout du compte, la maison vaut moins que prévu. On peut aussi, comme je l'ai fait, créer un marché boursier qui permette d'investir sur l'évolution des prix dans l'immobilier, un marché des " futures " de la pierre. Lors de la phase de hausse, ceux qui croyaient que la demande allait se retourner ne pouvaient rien faire, à part attendre d'avoir raison. Avec le marché des " futures ", qui malheureusement n'attire pas encore beaucoup de monde, on peut " shorter " l'immobilier, faire le pari que les prix vont baisser. Cela indique la tendance et pourrait contribuer à ouvrir les yeux.
source : Les Echos.fr
jeudi 21 août 2008
Aryabhata's greatest discovery: the concept of zero
(afp) - Les deux clefs de voûte américaines du refinancement hypothécaire, Fannie Mae et Freddie Mac, faisaient l'objet d'un mouvement de panique mercredi à la Bourse de New York, en raison de rumeurs persistantes sur une nationalisation inévitable, et prochaine.
Les actions de ces deux groupes, longtemps perçus comme inébranlables, ont poursuivi mercredi leur chute libre des dernières séances. Elles ont clôturé en baisse de 22,06% à 3,25 dollars pour Freddie Mac et de 26,79% à 4,40 dollars pour Fannie Mae, des niveaux plus vus depuis près de 20 ans.
La perspective d'un sauvetage orchestré par les pouvoirs publics était considérée comme d'autant plus réaliste par les observateurs que le gouvernement a toute autorité pour intervenir depuis le plan de soutien gouvernemental annoncé mi-juillet.
Fannie Mae et Freddie Mac détiennent ou garantissent 5.200 milliards de dollars de créances hypothécaires, soit plus de 40% de l'encours de crédit immobilier américain. L'effondrement des marchés immobiliers et du crédit plombent les perspectives de remboursement de leurs dettes.
Selon la chaîne financière CNBC, les dirigeants de Freddie Mac et Fannie Mae devaient rencontrer mercredi des représentants du Trésor.
Au Trésor, on a confirmé l'existence "d'une communication avec les deux groupes depuis des mois, au titre de points réguliers", selon la porte-parole Jennifer Zuccarelli.
Le PDG de Fannie Mae, Daniel Mudd, s'est pour sa part défendu de tous problèmes pour son groupe, affirmant sur la radio publique et sur CNBC que "le Trésor n'a jamais proposé son aide et nous ne l'avons pas demandée non plus".
"Nous avons plus de capitaux que nous n'en avons jamais eus", a-t-il également assuré.
Plusieurs médias évoquaient mercredi "l'énorme échec" autour de Fannie et Freddie. Dans un éditorial, le quotidien financier Wall Street Journal a conclu que le secrétaire au Trésor Henry Paulson "n'aura bientôt plus d'autre choix que de mettre en sourdine son autorité et de faire recapitaliser par le contribuable les géants de l'hypothécaire".
Alimentant ce scénario, l'ancien économiste en chef du FMI Kenneth Rogoff a déclaré mardi que "Freddie Mac et Fannie Mae auraient dû être fermées il y a 10 ans" et "doivent être nationalisées".
"Le marché a peur d'une nationalisation" et des pertes sèches que cela signifie pour les actionnaires, résumait Gregori Volokhine, analyste chez Meeschaert Capital Markets.
Pour cet analyste, "une recapitalisation est nécessaire. La question est de savoir si elle va venir du secteur public ou du privé". Côté privé, elle pourrait se faire via des fonds souverains, selon M. Volokhine, à l'instar des richissimes fonds asiatiques et émiratis ayant déjà renfloué plusieurs banques américaines.
"Dans le cas d'une nationalisation, les détenteurs de dette seront sauvés, mais les actionnaires vont perdre leurs investissements", avertit ce dernier.
Les déboires des deux groupes ont déjà eu des conséquences désastreuses pour les actionnaires: la valeur de l'action Fannie Mae a été divisée par 16 en un an, et par 21 pour Freddie Mac. Leur capitalisation n'est plus que de respectivement 5,3 milliards et 2,3 milliards de dollars.
"Le problème de Freddie et Fannie, ce n'est pas leur dette existante, qui est implicitement garantie par le gouvernement américain grâce au plan de soutien de juillet. C'est qu'ils font face à beaucoup d'inconnues", relève M. Volokhine.
"Ils doivent refinancer une grosse portion de leur dette, 223 milliards de dollars, d'ici fin septembre. On se demande si les investisseurs vont acheter cette dette", poursuit-il. "Par ailleurs, le marché a appris il y a quelques jours que ces groupes ont beaucoup acheté de prêts hypothécaires à risques appellés Alt-A, et pour un montant inconnu".
18:55 - 20/08/2008
Copyright © L'Echo
Freddie Shareholders: There's Nothing Left
Fueling the decline was a Barrons article highlighting the truth: There's literally nothing left for common shareholders, particularly for Freddie.
I'm not kidding
At last count, Freddie's shareholders lay claim to negative $5.6 billion in assets, based on mark-to-market accounting. If you missed it, that's negative. Now, as many financial firms have learned lately, mark-to-market accounting may be leaps and bounds from reality. Regardless, investors, regulators, and more importantly, the U.S. Treasury Department could give a flying Freddie about what management "thinks" assets are worth. Negative $5.6 billion. That's the investing equivalent of your doctor entering the room with his head down, clearing his throat, and asking you to have a seat.
Raise $5.5 billion of these and call me in the morning
Consequently, Freddie needs to raise capital. Few disagree on this, including CEO Richard Syron, who announced plans to raise $5.5 billion in capital in May. Unfortunately, waiting has its price: The capital has yet to be raised, and Freddie's stock sits more than 80% below where it was in May. Raising $5.5 billion at these prices will accomplish two things: Bring shareholders' equity to, well, zero, and dilute the pants off any hopes of a rebound.
That said, you would think the stock would now trade closer to zero -- pennies at best. For most companies, it would, but Fannie and Freddie have an implicit government guarantee floating around. That guarantee does wonders to keep these companies alive, but let's distinguish between two very different concepts: Guaranteeing the assets Fannie and Freddie own and insure, and guaranteeing the livelihood of common shareholders.
That's where the Barrons article comes back into play. What scared the dickens out of shareholders yesterday was the reminder that, in the case of government intervention, common shareholders will likely be decimated. As Barrons put it, "It is growing increasingly likely that the Treasury will recapitalize Fannie and Freddie in the months ahead on the taxpayer's dime ... Such a move almost certainly would wipe out existing holders of the agencies' common stock."
This makes a lot of sense. Freddie and Fannie are too big to fail, no doubt about it, but keeping them alive by no means has to include common shareholders. Barrons suggests that any recapitalization would come from preferred shares that would effectively wipe out anything common shareholders held onto.
This should sound sort of familiar. In Bear Stearns' fiercely debated bailout, the $29 billion chipped in by the government went to finance select assets, not into the pockets of shareholders. JPMorgan Chase (NYSE: JPM) took care of that part. In fact, it's possible all public money will be recovered, and the "bailout" won't cost tax payers a penny. That's how it should be.
By the way, we can't afford any of this to begin with
At a time when economic pain hovers around monstrous deficits, everyone knows these bailout programs have limitations. After all, the money to fund them comes from issuing debt ... the same reason companies are in such a pickle to begin with. As George Washington once said, "To contract new debts is not the way to pay old ones."
Besides, If Freddie and Fannie shareholders get bailed out, who's next? General Motors (NYSE: GM)? United Airlines (NYSE: UAUA)? Sallie Mae (NYSE: SLM)? The list could go on. When we're this close to an election, taxpayers are certain to stomp their feet at any attempt to prop up common shares. Privatize profits, nationalize losses? It just won't fly.
Put it all together, and Freddie shareholders seem destined for doom. Barring an astonishing real estate turnaround, there are two outcomes: Either the company remains on its current path, with negative equity and real estate in the throes of disaster, or (more likely) it gets intervention from Uncle Sam, in which case common shareholders get reminded of Aryabhata's greatest discovery: the concept of zero.
Copyright © 2008 Universal Press Syndicate. | See more at Wikipedia.org... |
... Aryabhata's method of solving such problems, called the kuṭṭaka (कूटटक) method. Kuttaka means pulverizing, that is breaking into small pieces, and the method involved a recursive algorithm for writing the original factors in terms of smaller numbers. ... (from Wikipedia)
mercredi 16 juillet 2008
Bulle dans l'immobilier : gestion US
Mortgage Confidential: Fannie and Freddie, What's Up With These Guys?
Filed under: Real Estate, Mortgage Confidential
Fannie Mae is the nickname given to the Federal National Mortgage Association (FNMA). First established as a government agency in 1938 by Franklin D. Roosevelt then later re-chartered in 1968 as a publicly traded and government sponsored enterprise. Fannie's job is to provide liquidity in the mortgage market. Freddie Mac, or the Federal Home Loan Corporation (FHMLC) was created in 1970 as a government sponsored private entity just like Fannie Mae with a similar mission, to provide liquidity and add stability in the housing market using private funds.
So how do they do that? How do they provide liquidity and stability in the mortgage market?
Let's first look at liquidity and why that's important. When a mortgage company wants to make a home loan it can do so from it's vault of cash or it can be issued from the lender's credit line it has established for the sole purpose of making home loans. Let's say a lender has $100 million in available funds to place mortgages. Now let's say that same lender was successful in its endeavor and lent out everything it had. Zero bank balance. Okay, they've got a lot of real estate in their portfolio but they've run out of cash. Remember, they call lenders "lenders" for a reason, if there's no money to lend, they won't be lenders for very much longer. So what to do?
The mortgage company sells the mortgages they own to Fannie Mae or Freddie Mac, as long as those loans meet the underwriting requirements previously set by Fannie and Freddie. Fannie and Freddie now own the notes and collect the interest on those loans while the mortgage company now has replenished its credit line and is back in the lending business.
Next, stability. By establishing universal guidelines, mortgages become some sort of a commodity, which can be bought and sold to not only Fannie or Freddie but to other lending institutions. Lenders can sell loans individually or lenders can package them up and sell mortgages in bulk. Having a universal lending standards that lenders adhere to provides a stable platform and cash when needed to mortgage companies across the United States.
But Fannie and Freddie aren't making headlines today because of their "stability." Because these institutions are publicly traded they can issue stock to raise cash when they need it. But paranoia has crept in and Fannie and Freddie's stock has gotten hammered. Now there are questions that wonder if either have enough money on hand to cover losses through bad real estate loans. When the stock price is high, either can sell shares and raise cash, but if the stock is trading low, as it is now, simply selling stock (to those who would buy it) might not be enough.
That's why the Fed stepped in and allowed for either Fannie or Freddie to borrow money from the Fed in the same fashion banks do when they need some extra cash. If Fannie or Freddie fail, the entire real estate industry would come to a complete halt. Beaten with a Tonya Harding crow bar. Okay, it would only come to a complete halt for those who needed a home loan and couldn't pay cash for a new house.
What is being overlooked in all this is that our current mortgage "crisis" was caused not by lenders who made mortgage loans using Fannie and Freddie guidelines but by those in the sub prime and alternative markets. It was these two types of mortgage loans, rife with fraud and loose credit guidelines, that started this whole mess. Fannie Mae and Freddie Mac are not sub prime lenders, alternative lenders. Yes, they had some similar product, a very small part of their portfolio of loans, but nothing near what was being laid out by the now-defunct sub prime industry.
Lenders like to see their borrowers have unique things that subprime or alternative lenders didn't require such as a job, a paycheck, a down payment and decent credit. If Fannie and Freddie were awash in bad-credit, no income mortgages I'd be concerned but since they don't, I'm not.
The Fed did a good thing if only to let the world know that Fannie and Freddie are here to stay. This will all wash out and investors will find that these two government sponsored corporations are solid again. Once that happens, I think our little "mortgage mess" will soon be viewed in the rear view mirror.
Real estate finance expert David Reed is president of CD REED Mortgage Bankers in Austin, TX and author of Mortgage Confidential: What You Need to Know That Your Lender Won't Tell You and Mortgages 101: Quick Answers to over 250 Critical Questions About Your Home Loan.
source : Wallet Pop
dimanche 6 juillet 2008
Le crédit hypothécaire en Belgique : statistiques
Crédits hypothécaires : un mois de mars meurtrier en Belgique
21/05/2008 10:38
Le marché belge des nouveaux crédits hypothécaires a stagné durant les trois premiers mois de 2008, selon les chiffres de l'Union professionnelle du crédit. Surtout en mars, avec une baisse de 13,6 % du nombre de contrats et de 15 % des montants.
L'Union professionnelle du crédit, membre de la Fédération belge du secteur financier, Febelfin, vient de dévoiler ses statistiques relatives au crédit hypothécaire pour le 1er trimestre 2008. Les 63 membres de l'UPC couvrent ensemble 90 % du marché des nouveaux crédits hypothécaires conclus. Extrapolé à tout le marché hypothécaire, l'encours en crédit hypothécaire atteint actuellement plus de 125 milliards d'euros. Voici les conclusions de l'UPC.
Le premier trimestre de 2008 a stagné : + 0,02 % de contrats, + 0,53 % de montants
«La production ayant montré des premiers signes de rétablissement au cours du deuxième semestre de 2007, au terme d'une période fort décevante depuis le troisième trimestre de 2006, on pouvait espérer que cette tendance se poursuive au cours du premier trimestre de 2008. Or, ce dernier n'a pas confirmé la tendance, avec une stagnation - tant en nombre qu'en montant - en comparaison avec le premier trimestre 2007. Si l'on tient compte des refinancements externes, la production au premier trimestre 2008 a même connu une diminution d'environ 1,75% en nombre de contrats, et de 1% en montants octroyés par rapport au premier trimestre 2007.»
Febelfin
Rem.: ce tableau ne concerne que les nouveaux contrats. Les refinancements ne sont donc pas pris en compte.
Le mois de mars fut extrêmement faible : - 13,6 % de contrats, - 15 % de montants
«Pour ce qui concerne le premier trimestre, après des mois de janvier et février prometteurs avec une hausse de 12,3 % et 5,2 % en nombre et de 13,6 % et 3,7 % en montant, le mois de mars s'est avéré très faible, avec une baisse de 13,6 % en nombre de contrats et de 15 % en montant par rapport au mois de mars de l'année précédente.»
Les refinancements restent à un niveau bas : 5 % des nouveaux crédits hypothécaires
«Globalement, au cours des trois premiers mois de 2008, les refinancements externes représentent encore à peine 5 % de la nouvelle production en crédit hypothécaire. Les crédits destinés à l'achat restent de loin les plus importants, tandis que la part de marché des crédits transformation augmente au détriment de celle des crédits construction.
«Au premier trimestre 2008, la majorité des contrats signés étaient toujours destinés à l'achat, soit 48,44 % (+ 2 % par rapport à l'année passée), ce qui correspond à 59,53 % (+ 2 %) des montants octroyés. La part de marché des constructions est descendue à 13,6 % en nombre de contrats (- 0,8 % par rapport à 2007) et à 16 % en montant (- 0,7 %). Quelque 21 % des crédits étaient destinés à des transformations, soit 1 % en plus par rapport à 2007.»
Le montant moyen des crédits octroyés n'augmente guère, à 103.000 euros
«Au premier trimestre 2008, le montant moyen de l'ensemble des crédits hypothécaires est resté quasiment inchangé, soit environ 103.000 euros. Le montant moyen des achats s'élevait, au cours du premier trimestre 2008, à un peu plus de 126.000 euros, restant ainsi pratiquement stable. Le montant moyen des crédits pour achat + rénovation, en revanche, s'élevait à près de 133.000 euros au premier trimestre, soit une augmentation de 6 % par rapport à 2007. Le montant moyen des crédits pour achat + rénovation dépasse ainsi celui des crédits pour les achats purs (sans rénovation).»
«La stabilisation du montant moyen pour l'achat d'une maison autour de 126.000 euros pendant plusieurs trimestres indique une nouvelle fois que la limite moyenne d'emprunt semble avoir atteint son plafond, malgré l'augmentation persistante des prix moyens des maisons en 2007.»
Les taux fixes continuent à dominer le marché : 83 % des nouveaux crédits
«La part de marché des crédits hypothécaires à taux fixe oscillait toujours, au premier trimestre 2008, autour des 83 %. Globalisée avec les crédits ayant une période de fixité initiale de 10 ans ou plus, la part de marché s'élève même à plus de 93 % des crédits réalisés au cours du premier trimestre 2008. Les crédits dont le taux est fixe pendant une première période de moins de cinq ans ne représentent toujours pas plus de 3 % des nouveaux crédits réalisés. Ceci est dû à l'augmentation des taux hypothécaires et au petit différentiel de taux entre le variable et le fixe.»
source : Trends.besamedi 5 juillet 2008
Bulle dans l'immobilier
Bruxelles (L'Echo)
Correction, braderie, krach, c’est selon
Les chiffres qui viennent d’être publiés sur l’évolution des investissements immobiliers dans notre pays sont sans appel : les prix du résidentiel sont retombés à leur niveau d’il y a deux ans et sur le marché de l’immobilier d’entreprise, celui des bureaux, des surfaces commerciales, semi-industrielles ou logistiques, des hôtels, des parcs de loisirs ou même des grands ensembles résidentiels, les investissements ont chuté de 40 % au 1er semestre 2008.
On aura beau dire qu’ailleurs en Europe la situation est pire — le recul des investissements y avoisine les 50 % -, il faut se rendre à l’évidence : la crise est là.
On ne peut pas dire que nous n’avons pas été prévenus.
Prenons l’exemple de la Belgique. Les prix du résidentiel y ont progressé dans une mesure telle que la valeur d’une unifamiliale type a doublé en dix ans en moyenne nationale et triplé à Bruxelles et dans certaines communes de sa proche périphérie. Ce n’est pas nouveau puisqu’on avait déjà connu pareille évolution entre le milieu des années 80 et le milieu des années 90, entre le milieu des années 70 et le milieu des années 80… c’est ainsi depuis plus d’un demi-siècle.
Chaque fois, ces progressions ont été suivies d’adaptations que les uns ont qualifiées de corrections, dans lesquelles les autres ont vu des braderies qui leur permettaient de faire une ou plusieurs bonnes affaires et que les troisièmes ont vécues comme des krachs. Ces derniers étaient souvent ceux qui avaient acheté les derniers au prix fort. Objectivement, il s’agissait d’un seul et même phénomène d’adaptation. Subjectivement, il a -évidemment- été vécu différemment par les uns et par les autres.
Pour l’immobilier d’entreprise, le repli est tout aussi clair. Le volume investi sur ce marché a atteint l’an dernier dans notre pays le montant record de 4,84 milliards EUR. On savait qu’une correction était inévitable et sur un marché comme celui-là, qui n’est parcouru que par des professionnels de haut niveau, on feindrait de s’étonner que l’histoire se répète ? Par contre, ce qui ne cesse vraiment d’étonner, c’est notre soif apparente de rationalité qui persiste à nous faire attribuer à des circonstances forcément imprévues, que ce soient les attentats de New York ou la crise des « subprimes », des événements aussi prévisibles que les cycles économiques. Alors que chacun sait fort bien que s’il y a un marché qui obéit à des cycles, c’est le marché immobilier.
Jean Blavier
Copyright © L'Echo
Il y a trois mois, Trends.be disait:
Immobilier : vers une correction sévère en Belgique ?
16/04/2008 10:16
CB Richard Ellis prévoit une chute de 10 % à 15 %, en valeur, de l'immobilier commercial pour l'Europe continentale. Un mouvement déjà amorcé, prévient la société américaine. Or, le FMI dénonçait récemment une surévaluation de 17 % de l'immobilier belge. Faut-il craindre une chute des prix dans le secteur ?
Devinette : quel est le point commun entre l'immobilier et les subprimes, outre les crédits hypothécaires ? La manière dont certains auraient offert sur un plateau le fouet pour être battus... «Les prix de l'immobilier en 2007 furent parfois hallucinants», relève l'étude Emerging Trends in Real Estate - Europe 2008, menée par Urban Land Institute (ULI) et PricewaterhouseCoopers auprès de 500 personnes occupant des postes-clés dans le secteur immobilier de 27 pays. «A Londres, en sérieuse perte de vitesse aujourd'hui, le capital à revenu fixe rapportait à un moment donné jusqu'à 220 points de base de plus que les rendements locatifs (avec des rendements sous les 3 %).» Cherchez l'erreur.
Plus inquiétant pour nous : il semble que le Continent subisse, à l'instar de la Grande-Bretagne, une sévère correction dans l'immobilier commercial. «La raréfaction du crédit y fait aussi sentir ses effets», relevait hier mardi Michael Haddock, responsable de la recherche au bureau londonien de CB Richard Ellis (cité par Le Temps).
En jeu, selon l'expert immobilier : une chute des prix de 10 % à 15 % par rapport au pic de septembre dernier. Selon ses calculs, on en serait déjà à une baisse comprise entre 3 % et 5 %. Certes, ce n'est encore rien en comparaison de la situation outre-Manche, où l'immobilier commercial a dévissé de 16 % en valeur, si l'on en croit les indices d'IPD, société d'études de marché.
L'analyse de Michael Haddock est sans appel : «Le pays paie le prix d'un recours exagéré à l'endettement pour financer des opérations immobilières et à une hausse exagérée des prix. La dynamique du marché a été artificiellement alimentée par l'emballement de l'activité de titrisation. Résultat : de nombreux propriétaires sont forcés de vendre, et les prix chutent. A cela s'ajoute la perspective de bureaux vides en raison de la baisse d'activité dans la banque d'affaires, dont Londres est un des centres, sous l'effet de la crise financière.»
Immobilier : l'inquiétude est-elle de mise ? «Non !»
L'inquiétude monte d'un cran lorsqu'on se souvient de cette récente étude du Fonds monétaire international, qui dénonçait une surévaluation du prix des logements belges de 17 %, selon de récentes prévisions du Fonds monétaire international. La crainte d'une chute immobilière est-elle fondée ?
Ces chiffres sont à nuancer fortement. «Que les gens qui veulent se faire mousser en surfant sur le tsunami des subprimes et en mélangeant tout et n'importe quoi me fournissent les premières lignes de ce modèle mathématique qui permet de tabler sur une surévaluation de 17 %, et je me pencherai sur ces propos qui dépassent l'entendement», botte en touche Eric Verlinden, administrateur du groupe d'agences Trevi. Ce dernier demande au passage qu'on évite les amalgames entre marchés résidentiels spéculatifs (comme ceux d'Espagne et d'Irlande) et le marché rassurant - voire provincial - qui caractérise la Belgique, Bruxelles y compris.
«Ces analystes internationaux prétendent que le marché belge est surévalué de 17 %, ce qui voudrait dire qu'un bien immobilier vendu 100 actuellement vaut en réalité 83. Et ils mélangent allègrement valeur intrinsèque d'un bien et tendances de marché. Je suis de près le marché belge depuis plus de 20 ans et je puis vous certifier que, même au plus fort de la crise des années 1980, on ne parlait pas de surévaluation de tel ordre. Or, les taux d'intérêt culminaient alors à plus de 15 % !»
«Rien n'indique aujourd'hui,» selon Eric Verlinden, «dans les transactions que nous suivons au quotidien, que nous vivons sur une bulle spéculative qui serait même pire que celle enregistrée actuellement aux Etats-Unis».
Il invite donc à la pondération : l'indice trimestriel Trevi, qui se fonde sur toutes les ventes répertoriées ces trois derniers mois, confirme que les prix se tassent, sont proches de la croissance nulle, non qu'ils s'écroulent de 15 % à 20 %. Selon le patron de Trevi, ses concurrents les plus représentatifs - comme Century 21 et les notaires - ne disent rien d'autre : «Certains analystes bancaires ont récemment poussé le bouchon jusqu'à oser des prévisions à 15 ans pour la brique. Restons sérieux !»
«La frénésie d'anticipation des hausses de prix est sans doute derrière nous en Europe de l'Ouest»
«Qu'on m'indique le premier immeuble mis en vente avec la décote de 17 % annoncée en une de certains quotidiens belges de la semaine dernière, et je suis preneur !», renchérit sous forme de boutade Laurens Narraina, partner chez PricewaterhouseCoopers.
Selon le cabinet international d'audit, le marché immobilier a certes été ébranlé à l'échelle mondiale, y compris en Belgique. Et suite à la crise des subprimes, il semble que les prix soient à la baisse un peu partout. Les derniers chiffres le confirment : les banques sont bien décidées à récupérer largement les sommes perdues, et les investisseurs possédant des capitaux propres et connaissant le marché sont de retour en force.
«Mais tout est dans la nuance, on ne peut dire que les tensions sur le marché belge soient préoccupantes. Certains prétendent que les biens immobiliers résidentiels sont surévalués, mais cela ne se traduit guère sur le terrain.» L'expert de PwC tance lui aussi au passage le choix des modèles mathématiques utilisés par les experts pour fonder leurs prévisions. Ces derniers donneraient une importance prépondérante aux taux d'intérêt et à l'inflation.«Ce qui est vrai, c'est que la frénésie d'anticipation des hausses de prix - avec des rendements en baisse constante (yield compression) - est sans doute derrière nous en Europe de l'Ouest, où le temps de l'argent facile et rapide est révolu,» note encore Laurens Narraina. «Celui qui veut maintenant gagner rapidement de l'argent doit s'orienter vers l'Est ou faire preuve de davantage de créativité sur les marchés bien connus. A ce propos, bien que Bruxelles soit également touchée par la crise, elle reste bien cotée à l'échelle européenne, surtout grâce à son image défensive.»
Bruxelles resterait «la» ville européenne pour les investissements immobiliers
La plupart des experts interrogés resteraient donc optimistes, selon les conclusions de l'étude ULI/PwC. Selon cette étude, Bruxelles serait même «la» ville européenne que les professionnels de l'immobilier conseillent le plus de conserver comme valeur d'investissement, surtout s'il s'agit de biens semi-industriels/logistiques, d'appartements et d'hôtels.
«Ceci indique que notre capitale est perçue comme un investissement stable par les spécialistes interrogés. Cette stabilité historique, renforcée par la présence d'institutions et d'investisseurs internationaux des quatre coins du monde, a toujours été un atout. Mais elle se révèle l'être encore davantage dans le climat actuel. Nous pensons même que les prix immobiliers à Bruxelles atteignent doucement leur niveau le plus bas. Le réalisme est de retour.»
Selon PwC toujours, les perspectives en matière d'immobilier en Europe restent néanmoins prometteuses. Et plusieurs experts pensent que l'on va enfin à nouveau prêter attention aux valeurs de base de l'immobilier, en renonçant à l'ingénierie financière pure, cause de tous les maux dans la crise mondiale actuelle. Les gestionnaires de fonds auraient enfin fait la part des choses. A vérifier.
Trends.be, avec Philippe Coulée
