Le crédit-logement inversé : c’est quoi ?
Une étude est actuellement en cours sur le fait d’autoriser ou non le crédit-logement inversé dans notre pays. Jusqu’à ce jour, le crédit-logement inversé rencontre un succès relatif aux Pays-Bas et aux Etats-Unis, mais ne peut pas encore être vendu en Belgique.
Avec cette forme particulière de crédit hypothécaire, le propriétaire vend sa maison à la banque (en échange d'un capital ou d'une rente mensuelle), mais conserve le droit de rester dans sa maison jusqu'à son décès ou son déménagement dans une maison de repos (ou autre).
Mais d’où vient la dénomination de ‘crédit-logement inversé’ ?
En fait, dans le cas d'un crédit-logement inversé, ce n'est pas le propriétaire qui rembourse le prêt à la banque (comme dans le cas d'un prêt hypothécaire classique), mais le propriétaire qui vend sa maison à la banque, qui lui verse en échange un capital, qu'il peut éventuellement convertir en rente mensuelle. Dans un certain sens, les rôles sont inversés par rapport à un prêt hypothécaire traditionnel.
Etant donné que le propriétaire vend son habitation à la banque, il libère le capital dormant de son habitation. Aux Pays-Bas, un synonyme pour ce type de crédit est ‘opeethypotheek’, parce que le propriétaire consomme lentement mais sûrement la valeur de son habitation, en consacrant l'argent libéré à d'autres dépenses.
Quelle est la différence entre une vente en viager et un crédit-logement inversé ?
La vente en viager et le crédit-logement inversé présentent des similitudes, mais il y a toutefois de véritables différences entre ces deux concepts. Les voici :
- Lorsqu’un propriétaire vend sa maison en viager, c’est définitif. Les héritiers ne peuvent pas faire valoir le moindre droit sur la maison. Dans le cas d’un crédit-logement inversé, le propriétaire conserve le droit d’habiter sa maison en tant que propriétaire à part entière.
- Dans le cadre d’une vente en viager, c’est le moment du décès qui est crucial. Si le propriétaire-habitant décède rapidement après la vente, la vente est très désavantageuse pour ses héritiers.
- Un crédit-logement inversé permet au vendeur de choisir entre un versement de capital ou d'une rente. La vente en viager ne permet que des versements de rente, et pas d’un capital unique.
- Avec un crédit-logement, le montant mensuel versé repose sur la valeur totale de l'habitation. Dans le cas du viager, la rente versée est inférieure si le propriétaire veut continuer à habiter sa maison.
- Si la vente en viager repose sur deux personnes, le versement peut être diminué de moitié en cas de décès de l’une des deux personnes. Normalement, le montant reste inchangé dans le cas du crédit-logement inversé.
Quels sont les inconvénients d'un crédit-logement inversé ?
Le cadre juridique exact reste à déterminer, mais le crédit-logement inversé présente toutefois quelques inconvénients.
Les propriétaires qui vendent leur maison dans le cadre d'un crédit-logement inversé dilapident de la sorte une partie de leur héritage. Les héritiers éventuels, qui avaient espérer hériter de la maison des parents, voient leur rêve partir en fumée.
Un crédit-logement inversé ne convient pas non plus à tout le monde. En fait, il ne peut offrir une solution qu'à des profils de clients bien définis.
La banque perçoit l’achat de l’habitation par un crédit-logement inversé comme un investissement. De ce fait, la banque va essayer de ne pas payer le prix de vente maximal. La probabilité que la valeur la plus haute demandée par le propriétaire soit acceptée est très faible. Aux Pays-Bas, un expert se rend systématiquement sur place pour définir la valeur de la maison. Pour ce faire, il tient compte de la valeur en vente forcée, qui est toujours nettement plus basse que la valeur de vente réelle. Sans oublier que le droit d'habiter pour le propriétaire est inclus dans le calcul.
En outre, les éventuelles augmentations de valeur de la maison passeront sous le nez de la personne qui vend sa maison par le biais d’un crédit-logement inversé, car c’est la banque qui en profite.
A l’heure actuelle, les choses ne sont pas encore très claires en matière de fiscalité. Aux Pays-Bas, le crédit-logement inversé ne fournit aucun avantage fiscal. Une autre question à laquelle il faut encore répondre, c'est de savoir si le droit d'habiter du propriétaire peut être supprimé. Aux Pays-Bas, cela est possible, par exemple si le propriétaire doit quitter sa maison pour des raisons de santé. Et en pareil cas, le propriétaire peut-il compter sur une indemnisation ? Aux Pays-Bas, la réponse est non.
A quel groupe-cible le crédit-logement inversé se destine-t-il ?
Qui entre en ligne de compte pour un crédit-logement inversé ? En raison d'un concept quelque peu particulier, il va sans dire que le crédit-logement inversé n'est pas donné à tout le monde.
Tout d’abord, il est logique que seuls les propriétaires d’une maison ou d’un appartement existant puissent bénéficier d'un tel crédit-logement. A l'étranger, nous constatons que de nombreux organismes qui proposent ce type de crédits s'adressent à des propriétaires de biens immobiliers sans enfants. Pour notre pays, le groupe-cible serait similaire, mais il reste à voir quelles seront les directives du législateur.
Un autre groupe-cible potentiel est celui des pensionnés, propriétaires de biens immobiliers, qui considèrent que leur pension n’est pas suffisante. S’ils veulent encore réaliser certains projets (voyages, etc.), un crédit-logement inversé peut constituer une source de revenus complémentaires.
source : Questions Capitales
Jef Pacolet, associé à l'Institut Supérieur du Travail, a déclaré dans le quotidien flamand De Tijd que le crédit logement inversé ne serait pas une solution au problème du vieillissement de la population.
Le crédit logement inversé est un phénomène bien répandu dans certains pays, par exemple aux Pays-Bas et aux États-Unis. En Belgique, on en examine pour l'instant le bien-fondé. Cette forme d'hypothèque ne doit cependant pas compter sur l'appui de Jef Pacolet, qui travaille pour l'Institut Supérieur du Travail : "Il s'agit de relativiser le succès du crédit logement inversé aux États-Unis. Dans les années 90, cette formule ne s'est répandue que très difficilement. Il a fallu une dizaine d'années avant qu'elle ne convainque seulement 1 % du groupe cible. Et encore faut-il tenir compte de la culture américaine, où tant de familles sont habituées à vivre à crédit et à s'endetter. Si l'on transpose la situation en Belgique, en tenant compte des différences de mentalité, il semble que le marché du crédit logement inversé ne représenterait pas plus de 8000 ménages."
Suite aux problèmes du vieillissement de la population, ce crédit logement inversé ne représente pas de solution, assure Jef Pacolet. "Il est essentiel que le Belge soit disposé à travailler plus longtemps. C'est d'ailleurs pourquoi cette forme d'hypothèque n'est pas une bonne idée. Contrairement à la précédente génération, qui continuait à économiser après la retraite, le Belge d'aujourd'hui commence à dépenser davantage qu'il ne gagne à partir de 67 ans. On peut dire qu'à cet âge donc, l'héritage commence à fondre. Et ce phénomène de dépenses est encore plus marqué dans la génération du "baby-boom", qui est sur le point de prendre massivement sa retraite. Si on leur laisse la possibilité de financer leurs dépenses courantes en affermant leur maison auprès d'une banque, afin de pouvoir maintenir leur confortable style de vie, comment voulez-vous que les jeunes générations soient disposées à céder une part croissante de leurs revenus pour financer le glissement de la population ? Pris dans son ensemble, le crédit hypothécaire inversé n'est pas une solution à la problématique des retraites. Celle-ci doit toujours venir en premier lieu du premier pilier légal."
source : nationale suisse
Omgekeerd woonkrediet
Tijdens de jongste algemene vergadering van de Beroepsvereniging voor het Krediet (BVK)/Febelfin heeft de minister van Economie aangekondigd dat hij werk wil maken van de invoering van een wettelijk kader voor het omgekeerde woonkrediet (in de Angelsaksische landen "reverse mortgage" of ook “lifetime mortgage” genaamd). Deze nieuwe kredietvorm biedt eigenaars, die op zoek zijn naar middelen om de kosten van het ouder worden te dekken, de mogelijkheid een kapitaal op te nemen of maandelijkse betalingen te ontvangen met hun woning als waarborg, zonder dat zij hun woning hoeven te verlaten. Ze staan een hypotheek in eerste rang op de woning toe. De interesten, die gekapitaliseerd worden, en het kapitaal zijn pas betaalbaar bij verhuis of overlijden. De schuld is geplafonneerd tot de waarde van de woning bij de verkoop. Gelijkaardige financiële producten worden reeds gecommercialiseerd in een aantal buurlanden.
De waarde, die vastzit in de woning, wordt dus vrijgemaakt en kan worden aangewend voor het aankopen van andere goederen en diensten om zo de levenskwaliteit van de eigenaar op peil te houden.
Het uitwerken van een wettelijk statuut voor het omgekeerde woonkrediet roept een aantal vragen op. Komt dit product tegemoet aan een reële behoefte van de vergrijzende bevolking? Is dit product een geldig alternatief voor een verkoop op lijfrente? Welke zijn de risico’s die voor de kredietgever aan deze kredietvorm zijn verbonden? Hoe wordt de kredietnemer op passende wijze beschermd?
L' Union Professionnelle du Crédit (UPC) et Febelfin ont publié à ce sujet un feuillet d'information remarquablement rédigé.
Plus d'informations :
Revue bancaire et financière 2007/6
Dossier: Reverse mortgages
Tous logés à la même enseigne? Quelques enseignements sur le crédit-logement inversé
Etienne de Callataÿ
Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet
Paul Heymans
Jayne Almond
De “opeethypotheek” in Nederland
Wil Filott
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