Le Viager, mode d'emploi.

Le viager peut être avantageux

PHILIPPE VAN SOMEREN, BRIGITTE DE WOLF-CAMBIER, ;LEFE

jeudi 15 novembre 2007, 14:26

photo D.R.

C’est une formule qui peut satisfaire les intérêts des vendeurs et des acquéreurs pour autant que l’on balise la durée de la rente. Et celle de l’occupation des lieux. Pages 2 à 7

La vente en viager : un côté pile, un côté face

La vente en viager n’est pas un concept nouveau mais il fait à nouveau parler de lui. Question de mode ou d’évolution de société ? Quoi qu’il en soit, voici les conseils essentiels.

Concrètement, la vente en viager consiste à mettre en vente un bien – appartement, maison… – en contrepartie d’un prix, converti en une rente viagère. Elle est semblable à une vente ordinaire mais présente toutefois certaines particularités. Le vendeur vend le bien à un acquéreur qui accepte et s’engage à payer une rente, le vendeur conservant ou non un droit d’usufruit ou d’usage.

Les modalités de paiement de prix diffèrent. Au lieu de payer le prix en une seule fois, l’acquéreur le paiera en plusieurs tranches (les rentes), jusqu’au décès du vendeur ou pour un terme fixé par les parties.

Parfois, l’acquéreur verse un capital lors de la signature de l’acte. C’est le « bouquet ».

Des avantages…

Cette forme de vente présente certains avantages. « Pour le vendeur, il s’agit d’un complément de revenus non taxables (sauf dans le cas de vente à une société). Il peut garder la jouissance du bien tout en touchant un capital (bouquet) et une rente. Pour l’acquéreur par contre, le prix obtenu est souvent plus faible compte tenu du caractère aléatoire de l’opération et la rente est moins élevée que la mensualité d’un prêt hypothécaire. Cependant, l’acquéreur ne bénéficiera pas des avantages fiscaux liés aux crédits hypothécaires en cas d’achat moyennant paiement d’une rente viagère », souligne le notaire Etienne Beguin (Namur-Dinant).

… mais aussi des inconvénients

Des inconvénients, il y en a également. « Le vendeur n’est plus propriétaire (et s’il a conservé la jouissance du bien, il peut être confronté à des problèmes de gestion). Quant à l’acquéreur, en cas de rente non limitée dans le temps, il peut payer très, très longtemps. Et beaucoup si la rente est indexée et s’il y a de l’inflation. »

Le calcul des espérances de vie

Pas évident de cerner la complexité de cette forme de vente très particulière. « Il est pourtant impératif de préciser comment fonctionne le viager », insiste Eric Verlinden, administrateur délégué de Trevi. « Jeanne Calment, qui a vendu sa maison en viager alors qu’elle était âgée de 90 ans, y est restée jusqu’à l’âge de 122 ans au grand dam de l’acheteur. C’est le côté théâtral de cette forme de vente mise en avant par le film “Le Viager”. A côté de celui-ci, existe un aspect plus froid, mathématique. Le calcul des espérances de vie. Celui-ci se fait sur base de tables établies en fonction de moyennes précédentes, des tables de mortalité qui ne représentent toutefois que des moyennes indicatives. »

Améliorer la qualité de vie

Quand ces opérations en viager se rencontrent-elles ? Essentiellement dans le cas de personnes sans enfant souhaitant obtenir un complément de revenus, dans des opérations à caractère familial ou entre proches enfin, lorsqu’il existe une volonté délibérée de « déshériter » ses enfants.

« Nous recevons de plus en plus de demandes de viager de la part de personnes âgées dont l’espérance de vie augmente. Ces dernières souhaitent vendre leur bien notamment par viager (1) pour conserver une certaine qualité de vie », explique le notaire Renaud Grégoire (Liège). « Avec l’apparition de familles recomposées, le rapport parents/enfants a changé et le problème de la transmission du patrimoine se pose d’une autre façon. »

La plupart des agences immobilières traditionnelles ne possèdent pas de département spécifique dédié au viager. « Nous n’avons pas créé de division séparée car nous ne faisons que quelques opérations de ce type chaque année », commente E. Verlinden. Des agences spécialisées, comme Viagerim, se sont par contre spécialisées dans ce créneau de marché (2).

Une formule intéressante

Pour un particulier, est-il intéressant d’acheter en viager ? La réponse des spécialistes est nuancée. « Pour le petit investisseur qui se ménage un revenu futur ou une habitation pour les enfants, ce système permet d’investir des sommes moindres pour un résultat satisfaisant même à long terme, étant donné la hauteur des prix pratiqués actuellement (surtout à Bruxelles), ce qui ne permet plus aux jeunes d’accéder facilement à la propriété avec une solution traditionnelle telle que le prêt hypothécaire », commente J-F. Jacobs, Viagerim.

Pour l’investisseur spécialisé, qui répartit son portefeuille sur une vingtaine ou une trentaine de biens, l’achat en viager peut être également intéressant. Une question de répartition de risques mais aussi de moyens ! Il faut en effet avoir des revenus suffisants et les fonds nécessaires pour payer l’ensemble des frais liés à la vente (frais de notaire, droits d’enregistrement, inscription hypothécaire, commission de l’agence), le recours à un créancier hypothécaire étant dans ce type d’opérations par nature impossible.

www.viagerim.eu

www.notaire.be

Livre : Aspects civils et fiscaux des droits de jouissance

Usufruit, rente viagère : comment fonctionnent ces techniques de transmission patrimoniale avec un droit de jouissance « réservé » ? Le 10 mai 2007 s’est tenu un colloque à ce sujet, organisé par la licence en notariat de l’ULB. Un livre est à présent paru qui contient les actes de ce colloque, dans la collection Patrimoines & Fiscalité, sous la direction de Philippe Page et André Culot, aux éditions Anthemis. On y décrit d’abord ce qu’est l’usufruit, ce « droit réel qui consiste à user et jouir temporairement d’un bien mobilier ou immobilier appartenant à autrui, à la charge d’en conserver la substance et d’en jouir en bon père de famille ».

Et ensuite ce que sont les droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire. La rédaction des clauses d’usufruit ou de rente viagère par le notaire doit bien définir les droits des parties afin de limiter les risques de conflits. Et sur le plan fiscal, il s’agit de tenir compte du sort réservé, en droits d’enregistrement et de succession, aux réserves d’usufruit ou de rente. Ainsi qu’aux accroissements et réversions. Sinon, les objectifs civils pourraient être anéantis. Un livre très important donc, pour les juristes et fiscalistes notamment.

« Les droits de jouissance. Aspects civils et fiscaux » Ed. Anthemis, 230 p., 71 euros. www.anthemis.be

ce que vendeur et acquéreur doivent savoir

La vente en viager reste un contrat aléatoire, qui peut engager pour longtemps. Avant de franchir le pas, voici, en 10 points, ce qu’il faut garder à l’esprit.

1Qu’est-ce qu’une vente viagère ? Comme à l’occasion d’une vente simple, un compromis sera signé, de préférence, en raison de la spécificité de ce type de contrats, sous le contrôle d’un notaire ou d’un juriste compétent en la matière. A la différence d’une vente ordinaire, dans le cadre d’une vente en viager, le prix ne sera pas payé mais transformé en une rente. Il s’agit d’un versement périodique et généralement indexé, effectué par l’acquéreur au vendeur, jusqu’au décès de ce dernier.

Toutefois, il n’est pas obligatoire mais d’usage de verser au crédirentier un bouquet, lequel représente la partie du prix (en moyenne un dixième) qui ne sera pas convertie en une rente. Cette somme est payée par le débirentier au crédirentier au plus tard lors de la signature de l’acte authentique.

Deuxième différence : si le vendeur a fait appel à un agent immobilier, les frais de l’agence immobilière, qui peuvent monter jusqu’à 10 % du prix obtenu, ne lui seront pas imputés comme dans le cadre d’une vente ordinaire. C’est l’acquéreur qui les assume.

Les frais, droits et honoraires afférents à un acte d’acquisition en viager sont sensiblement les mêmes que ceux d’un acte de vente « normal ». Ils seront acquittés à la signature de l’acte notarié d’acquisition, lequel stipulera le montant de l’éventuel bouquet, la partie exacte du prix qui se transforme en une rente et, également, la prise d’une inscription d’office et d’une inscription conventionnelle au Bureau des Hypothèques de l’arrondissement où est situé le bien acquis.

2Un caractère aléatoire. Dans ce type de vente, l’acquéreur (appelé débirentier) spécule sur la durée de vie du vendeur (appelé crédirentier). En effet, il sait qu’il ne sera délivré de son obligation de payer une rente et qu’il ne deviendra pleinement propriétaire du bien qu’au décès du crédirentier.

3Peut-on assumer un viager ? Avant de se lancer, il faut au préalable s’assurer de pouvoir supporter la charge de la rente mensuelle. Comment la déterminer ? Du point de vue de l’acquéreur, le viager peut se comparer à un achat à crédit dont la durée de remboursement des mensualités est aléatoire. Pour cette raison, il est conseillé aux futurs débirentiers de ne pas consacrer au remboursement de la rente plus d’un tiers de leurs revenus mensuels nets (rentrées brutes diminuées des charges).

4Bien libre ou occupé ? Contrairement à une idée répandue, il n’est pas du tout impossible d’acheter un bien non occupé en viager. Il est vrai que, la plupart du temps, le crédirentier souhaite continuer à occuper son bien. Il s’en réserve l’usufruit. Dans ce cas, une fois l’acte notarié signé, il peut rester dans les lieux ou le donner en location et toucher les loyers si, par exemple, il rejoint un home. Sans entrer dans les détails, le débirentier pourrait ne se réserver qu’un droit d’usage ou d’occupation, ce qui diminue sa protection par rapport à un usufruit, mais majorera la rente.

5Le calcul de la rente. Le montant de la rente est libre. En pratique, on le calcule en fonction de l’espérance de vie du ou des crédirentier(s) et du taux d’intérêt du marché. Le calcul est complexe et des tables existent. On consultera par exemple le site de J. Schryvers (http://users.pandora.be/J.Schryvers/tables/). Le montant de la rente varie en fonction de la présence ou l’absence du crédirentier dans les lieux. Un bien libre d’occupation pourra en effet générer des revenus locatifs au profit du débirentier.

6Attention au fisc. Fixer une rente trop peu élevée par rapport à ces critères peut s’avérer fiscalement dangereux, surtout si l’acquéreur est un enfant ou un proche du crédirentier. L’administration fiscale pourrait requalifier l’opération en une donation déguisée, avec toutes les conséquences que l’on devine…

7L’indexation de la rente. La liberté des parties est totale. La rente peut être liée à l’indice des prix à la consommation, l’indice santé ou autre, mais elle peut aussi ne pas être indexée ou subir une indexation plafonnée à un certain montant par an.

8Quelle durée ? Le viager n’expire qu’au moment du décès du crédirentier. Si le bien immobilier a été vendu par deux conjoints, le délai expirera au décès du dernier de ces deux crédirentiers et la rente sera calculée sur base de celui des deux qui possède l’espérance de vie la plus élevée. Il est même envisageable de prévoir une rente pour chacun des deux conjoints. Mais, en raison de l’augmentation conséquente de l’espérance de vie, il est possible de fixer une durée maximale. Dans cette hypothèse, à l’expiration du délai convenu, le débirentier devient propriétaire même si le ou les crédirentier(s) sont encore en vie. Quelle que soit la solution retenue, la rente sera adaptée aux conditions de la vente.

Signalons qu’en cas de décès du crédirentier dans les trois semaines de la passation de l’acte authentique, la vente sera résolue de plein droit.

9Et si l’acheteur ne sait plus assumer la rente ? Diverses protections légales existent en faveur du débirentier. Elles se justifient par la défense des intérêts qui les sous-tend : éviter de supprimer à une personne, âgée et souvent démunie, une source de revenus indispensable. Comme expliqué au point 1., deux inscriptions hypothécaires sont prises en faveur du crédirentier. Elles le protègent d’un débirentier dont la situation financière se détériorerait. En présence de divers créanciers de ce débirentier, le crédirentier pourra faire vendre l’immeuble et être payé en priorité sur le prix obtenu. De plus, l’acte notarié prévoit une clause résolutoire expresse, appelée en droit un pacte commissoire exprès. Si la rente n’est pas payée pendant un ou plusieurs mois, ce pacte permet au crédirentier de demander en justice la résolution immédiate de la vente. Il récupérera son bien et gardera toutes les rentes versées jusqu’alors.

Si le crédirentier décède avant le débirentier, ses héritiers sont tenus de continuer à assumer la rente, mais pas s’ils renoncent à la succession. Dans ce cas, la clause résolutoire expresse trouve à s’appliquer et le crédirentier récupérera son bien. Pour éviter d’ainsi tout perdre, un débirentier peut souscrire une assurance-vie dont les bénéficiaires sont ses héritiers. S’il décède, le capital versé par la compagnie à ces derniers leur permettra de continuer à assumer le paiement de la rente.

Une autre solution peut tirer d’affaire un débirentier : revendre le bien « normalement » pour pouvoir continuer le versement de la rente, ou céder ses droits et obligations de débirentier à un tiers acquéreur contre finance. Sans entrer dans les détails, dans les deux cas, pour des raisons différentes, l’accord du crédirentier sera requis.

10Quel intérêt pour les parties ? Un propriétaire qui arrive à un certain âge peut estimer avoir besoin d’un revenu complémentaire et périodique. Pour certains, la raison résidera dans le montant trop peu élevé de la pension. Pour d’autres, la décision de vendre peut s’expliquer par l’absence de tout héritier ou, en présence d’héritiers, par le choix de ne pas laisser l’immeuble à ces derniers.

Une vente simple implique en outre un déménagement, aventure que l’immense majorité des personnes âgées préfère éviter. Le viager permet à celles-ci de « rester dans leurs murs » tout en bénéficiant d’une rente mensuelle et indexée.

Autre avantage : si l’acheteur est un particulier, la rente ne sera pas imposable dans le chef du vendeur.

Pour un acheteur, il s’agira de se constituer une épargne forcée ou de s’acheter une « chance » de devenir rapidement propriétaire. Mais beaucoup d’acheteurs pensent à acquérir pour leurs enfants ou pour simplement diversifier leur patrimoine.

Pour plus de renseignements, on peut consulter le site des notaires (www.notaire.be).

Petits conseils pratiques d’un notaire

Les conseils du notaire Gaëtan Bleeckx, président de la NVN, aux vendeurs.

– Faire calculer la rente par un notaire. Ces derniers disposent d’un programme informatique spécialisé leur permettant de calculer cette rente en fonction de l’existence ou non d’un bouquet, de l’âge de la personne qui vend, de sa durée probable de vie, du taux d’intérêt convenu, etc.

– Vérifier qu’il est bien prévu dans le compromis de vente qu’en cas de non-paiement de deux arrérages, le vendeur a la faculté de faire prononcer la résolution de la vente.

– Vérifier que la rente est bien indexée, que le bien ne peut pas être revendu à une société qui déduirait la rente de ses frais professionnels…

– Stipuler qu’en cas de revente l’acquéreur reste tenu solidairement avec le nouvel acquéreur ou que la vente nécessite l’accord préalable et écrit du vendeur.

Pour les acquéreurs, il faut vérifier s’il s’agit ou non d’une rente libre ou si le vendeur entend occuper le bien vendu.

La rente est elle stipulée sans limite de durée ou avec un maximum (10,15, 20 ans) ?…

un cas pratique À titre d’exemple

Pour expliquer le fonctionnement du « viager », le notaire Renaud Grégoire propose l’exemple suivant.

– La valeur de l’immeuble est fixée à 250.000 euros.

– La vente de la nue-propriété avec réserve de l’usufruit aux vendeurs jusqu’au décès du survivant.

– L’âge des deux têtes (c’est-à-dire des deux bénéficiaires) est de 70 ans.

– Le bouquet réduit.

Concernant l’aléa.Deux aléas existent ou sont possibles :

– L’un qui concerne la durée de l’usufruit réservé aux vendeurs.

– Le second qui se rapporte à la durée de paiement de la rente viagère.

Pour éviter le problème des « durées de vie très longues » ( par exemple plus de 95 ou de 100 ans), deux solutions sont possibles :

– soit limiter la durée de paiement de la rente à, par exemple, maximum 20 ou 25 ans ;

– soit prévoir une diminution de la rente après une période à convenir (par exemple 20 ou 25 ans).

« Il est clair que si la rente n’est pas limitée par un de ces mécanismes, le montant de la rente sera moins élevé puisque l’acquéreur doit tenir compte du “prix du risque” », souligne le notaire Grégoire.

Concernant le bouquet et la rente. Plus le bouquet (c’est-à-dire l’acompte payé à l’acte) est important, moins la rente sera élevée. Il y a une diminution du risque pour l’acquéreur lorsqu’il paie un gros bouquet puisque la somme transformée en rente est moins importante. L’usage est souvent de proposer un bouquet de 10 % de la valeur de l’immeuble. Mais le bouquet peut être plus élevé et atteindre jusqu’à 50 % de la valeur de la nue-propriété.

Venons-en au calcul de la valeur de l’usufruit réservé et de la nue-propriété. Cette dernière est égale à la pleine propriété diminuée de la valeur de l’usufruit réservé. L’usufruit réservé par des personnes de 70 ans l’est pour la durée de leur vie, laquelle est selon les tables actuarielles (jusqu’au décès du dernier vivant) d’environ 18 à 19 ans.

Si on retient une valeur d’usufruit de 42-45 % de la pleine propriété (soit 100 à 125.000 euros), la valeur de la nue-propriété s’élève à environ 55-58 % de la pleine propriété.

Dans l’hypothèse retenue, la valeur de la nue-propriété de l’immeuble s’élève à 137.500 euros à 145.000 euros.

Quid de la répartition et de la rente ? Si l’on retient l’hypothèse d’une valeur de la nue-propriété de 145.000 euros, il convient de déterminer quelle partie de ce prix doit être payée comptant (bouquet).

Si le paiement d’un bouquet est limité à 25.000 euros lors de l’acte (outre les frais pleins), il faut convertir en rente la différence, c’est-à-dire 145.000 – 25.000 = 120.000 euros.

Si l’on considère une valeur à convertir en rente de 120.000 euros, sur deux têtes, la rente est calculée en prenant en compte la durée probable de paiement, c’est-à-dire la durée moyenne de vie, laquelle est dans notre cas de 18/19 ans.

Un capital de 120.000 euros, converti en rente dans le cas décrit ci- avant, pourrait donc être de 650 à 700 euros par mois. Un prêt hypothécaire de 120.000 euros se rembourse par mensualités de plus ou moins 800 euros/mois. Dans le cas de la rente, il faut tenir compte du risque d’une durée sensiblement plus longue et des charges, spécialement de l’indexation.

Mais le montant peut être plus élevé si la rente n’est pas indexée ou si une durée maximale est fixée (par ex. 20 ans).

source : Le Soir